法律专家详细剖析《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》不少模糊说法——

　　□本报记者 赵亚洲

　　“我们经过法理研究，发现《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》(下称《规定》)最大的‘硬伤’在于，未区分规划强制配建的车位和发展商自愿增建的车位。”昨天，广州市律师协会房地产专业委员会律师陈敏接受了记者专访，以其专业从事房地产法律实践十多年的经验，对《规定》的条款进行逐一解析。陈敏尖锐地指出，第十四条对这两种性质完全不同的车位，却作出相同的规定，既侵犯业主的权利，又侵犯自愿投资建设自有车位的开发商的权利。规划强制配建的车位不能自由流通，《规定》却规定它在初始登记后可以自由出售，因此，侵犯了业主以指导价享用政府规划设施的权利；自愿投资建设自有车位的开发商不受规划的强制性约束，也未享受免地价和市政配套费的优惠，本应自由出售车位，《规定》却对其出售行为作出与建设配建车位的开发商同样的规定，因此侵犯了投资人的权利，更遑论鼓励该投资行为。

　　以下是点评详情———

　　第三条：房地产开发项目规划用于停放汽车的车位和车库应当首先满足业主的需要

　　点评：只要将房屋和车位分开出售，这一点就不可能做到，因为不可能强迫业主在卖房的同时卖车位

　　本报跟踪的现状是：卖方只认钱不认人，基本上谁都可以买

　　第四条：房地产开发企业或者其他房地产开发单位开发的房地产开发项目的车位、车库不得预售

　　点评：不得预售就不得销售。否则，规定不得预售就没有任何意义

　　第五条：房地产开发企业或者其他房地产开发单位出售或者出租房地产开发项目规划用于停放汽车的车位、车库前，需经初始登记确认权属

　　点评：初始登记在发展商名下的商品房并非一定是发展商的自有物业，如架空层、地下防空设施的初始登记都登在发展商名下，实际上全部已预售的商品房的初始登记都在发展商名下，根据初始登记确认商品房的权属是不可思议

　　第五条：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，房地产开发企业或者其他房地产开发单位不得擅自出售或者出租

　　点评：这是不需要规定的，首先，占用业主共有道路或其他场地用于停车的行为是违反规划法的行为，其次，只要房管局不给发展商颁发预售许可证或房产证，他也没法出售或出租

　　本报跟踪的现状是：像白云路50号辉煌大厦的公共绿地出租给个人承包停车业务的事例屡见不鲜

　　第六条：房地产开发企业或者其他房地产开发单位申请商品房预售，必须按规划用于停放汽车的车位、车库的相关信息填报完整的楼盘明细表和项目概况，并在“阳光家缘”(g4c.laho.gov.cn)网站公示

　　点评：应当公示的是规划强制配建部分及发展商自愿增建部分

　　本报跟踪的现状是：业主反映在网上查不到详细信息

　　第七条：房地产开发企业或者其他房地产开发单位出售或者出租车位、车库的，应当将出售或者出租方案在建筑区划内显著位置公示30日，并将出售或者出租方案报房地产行政主管部门备案

　　点评：既然规定车位不得预售，那么出售或者出租方案就不可能在预售时公布，而在业主买房以后再公布，无论是多么不合理的方案，业主都只能接受，不能因为对车位的出售或者出租方案不满而卖掉刚刚购入的房产。所以规定不能预售的车位可以出售会引发很多矛盾

　　本报跟踪的现状是：地下停车场莫名其妙被“大业主”整层卖掉了

　　第八条：房地产开发项目规划用于停放汽车的车位数量少于本房地产开发项目的房屋套数的，房屋购买人每购买一套房屋，只能相应购买或租用本房地产开发项目的一个规划用于停放汽车的车位。房屋所有权人出租房屋时，所拥有的车位应当首先满足承租人的需要

　　点评：有什么权利作这样的规定？如果车位可以出售，那么车位买受人可以自由处置车位，出租给谁是他自己的自由，别人要干涉就是侵犯车位买受人的物权，所以说，只要让配建车位自由流通，配建的规划目的就必然不能实现 第九条：车位、车库房地产权证应当注记权属人已购买本房地产开发项目房屋的房地产权证号或商品房买卖合同编号。人防工程中车位、车库的房地产权证，需注明相关使用注意事项

　　点评：人防工程的产权证不可能注明该物业是车位、车库的，这样规定是否暗示人防工程用作临时车位的可以出售？

　　本报跟踪的现状是：卖方告诉业主，人防工程车位，不负责办房产证

　　第十条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库不得擅自改变使用功能

　　点评：没有政府部门配合，怎么改变功能？如果业主想哄抬车位价格，空置就行了，谁管得了？

　　本报跟踪的现状是：大量所谓已售出的车位，“擅自”长时间空置

　　第十一条：房地产开发企业或者其他房地产开发单位违反本规定导致不能办理车位、车库房地产权证，造成购买人损失的，依法承担相应法律责任

　　点评：这个条款是多余的，因为按这个文件规定，有能力导致不能办理车位、车库房地产权证的只有政府

　　本报跟踪的现状是：9月23日，富景花园发展商在房管局办车位证突然被停，向本报诉苦

　　第十二条：政府有关行政管理部门在各自的职责范围内，加强对房地产开发项目规划用于停放汽车的车位、车库出售和出租情况的管理。对未按本规定执行的房地产开发企业，要求其整改并退回违规所得，并在网站和新闻媒体上曝光。违规行为记入诚信档案，并向相关行政管理部门通报

　　点评：最重要的是政府要公布配建车位的规划依据以及增建车位的土地公开拍卖情况

　　本报跟踪的现状是：有业主多次投诉，主管部门懒理

　　第十四条：房地产开发企业或者其他房地产开发单位投资建设的地上停车位，未占用业主共有的道路或者其他场地的，依照本规定执行

　　点评：从这个条款就可以看出，车位有两种！只是政府对两种不同的车位作相同的规定

　　本报跟踪的现状是：业主分不清车位哪些是配建哪些是增建

　　第十五条：房地产开发企业或者其他房地产开发单位不得以“只售不租”等名义拒绝提供停车服务。房地产开发项目规划用于停放汽车的车位、车库不能满足业主需要的，鼓励房地产开发企业或者其他房地产开发单位根据房地产开发项目的建设规模，提供部分机动的车位供临时停放车辆使用

　　点评：房地产开发项目规划用于停放汽车的车位、车库不能满足业主需要，说明规划不合理，改规划就得了，为什么要指望发展商对政府的规划缺陷进行补救？

　　本报跟踪的现状是：本报已报道的多例“只售不租”仍在进行中

　　关键一句总评：将配建车位和增建车位放在一起规定，永远说不清。