灵隐风景区最大的停车场要拍卖了！尽管该停车场连同1.2万平方米的商铺，拍卖起价高达1.1亿元，但由于看好这块景区宝地，已经有多家省内知名的民营企业闻风而动，对本次拍卖表示了投资意向。

　　灵隐停车场为何拍卖

　　日前，浙江方圆拍卖有限公司、浙江广源拍卖有限公司等6家拍卖公司收到杭州市铁路运输法院的资产拍卖委托书，委托拍卖位于灵隐路38号杭州大安停车服务有限公司所属的近1.8万平方米的房产及相应2万多平方米的土地使用权(其中包括1.2万平方米的商业用房及附属设备设施、停车场等)。几家拍卖公司协商后，将标的物的起拍价定在1.1亿元，并把拍卖时间定在2006年1月10日。

　　这个停车场为何会被强制拍卖？杭州大安停车服务有限公司的总经理周健告诉记者，由于投资方资金不足，产生了经济纠纷，经法院裁定强制拍卖。事实上，从两年前起，停车场的二期工程就停下来了，而1.2万平方米的商铺也因此被查封，绝大部分处于闲置中。

　　记者从浙江广源拍卖有限公司了解到，这个起拍价高达1.1亿元的停车场和商铺还有个不简单的来历，当年建这个停车场就相当不容易。1998年，杭州一家报纸就有一篇以《建个停车场怎么这样难》为题的报道说，为了建这个停车场，美籍华人企业家阮大方历时五年、会审六次、签章两百余、耗资百万元。

　　在寸土寸金的西湖风景区要造大型停车场不容易，可是好不容易停车场开始建了，结果一期主体工程建造完毕后，二期工程就中途搁置了，而且一停还停了近3年。如今它又遇到了新难题，不得不在拍卖会上寻找新东家。

　　停车场一年能赚上千万元

　　在西湖风景区，除了黄龙有一个大的停车场，就只有灵隐风景区有配套的大型停车场了。作为一个稀缺资源，其赢利空间相当诱人。

　　周健指出，虽然目前有一块停车场在使用，但是灵隐的停车问题还是相当紧张。据估算，每个停车位每日的周转达到4.87次，节假日还要高。

　　如果规划中的二期停车场建成投入使用，小型车位将达到226个，中型车位将达到20个，大型车位有44个。这样需要投入多少成本？停车场扩容后是否会带来资源浪费？

　　对于投资者关心的这些问题，拍卖方也作了一番调查。浙江广源拍卖公司董事长楼杭认为，灵隐这个景区有其独特性，在客流量上四季不分明；惟一的淡季也很短，就是从元旦到春节之前。所以灵隐的停车位并不会出现空置的问题。而建造二期工程的投入，据拍卖方向有关单位咨询，大致还需要再投入2000万元左右。

　　楼杭给记者算了笔账：根据灵隐的客流量来估算，在今年9月1日起启用杭州市物价局新的停车收费标准前，现有这个地下停车场的年停车量应该有20多万辆次。但是，从9月1日后，新的停车收费标准有了大幅提升，如原先小型车1小时以内收取5元、1小时以上到2小时收取13元、2小时以上每递增1小时增收10元，而今后的收费标准则是1小时内收取10元、超过1小时后以半小时为计费单位，收费标准相应减半。而且在周末和节假日小型车的收费起步价分别上浮到20元和30元。这样一来，即使停车场面积维持不变，其停车收入也将大幅增加。

　　“如果二期停车场投入使用，收入将相当可观。”楼杭告诉记者，凡是和他接触过的投资者，都对停车场的经营前景充满信心。一位投资者对其作了这样的估算：以景区停车一般停放时间2—2.5小时、周转次数按照3.5—4.5次计算，每年中小型车的收入可达838万元；而大型车的收入可达144万元。也就是说，仅停车一项收入，一年就可以达到近千万元。

　　业内人士认为，假设最后的拍卖成交价为1.5亿元，即便这1.5亿元全部来自银行贷款，按照6%的年利率计算，一年的贷款成本也不过900万元。

　　商业用房大有文章可做

　　起拍价高达1.1亿元的标的物，除了停车场，还有1.2万平方米的商铺。据了解，有意向的投资者对于停车场的赢利前景都比较认同；但是对于1.2万平方米的商业用房，作什么用途，投资者有很多不同的想法。

　　据拍卖方有关人士告诉记者，前往拍卖公司了解情况的投资者，有的想从来灵隐的游客入手，开一个文化展示类的博物馆，通过吸引这批游客获得稳定的门票收入。有的投资者认为可以根据灵隐寺庙的特色，开一家别具特色的素食餐饮店。而有的企业则并不打算做赢利的项目，只是想在这块风水宝地设立企业会所，以展示企业形象。

　　在风景秀丽的西子湖畔拥有一席之地，已经成为很多商人的梦想。“相当多的投资者都认为，在灵隐这块风水宝地做什么生意都能赚钱。”楼杭认为，如何运用好这些商铺，才是能否成功运作这个标的物的关键，因为停车场的赢利模式几乎没有悬念。

　　但是，也有业内人士指出，如果单纯分割成商铺出租，如经营旅游纪念品等，并不见得会成功。因为1.2万平方米的商业用房容量太大。灵隐的客流量虽大，但其购物需求比较单一，无法满足这么多商铺的销售需求。尽管西湖风景区的商铺经营权拍卖在2002年和2003年屡屡创出新高，但是自2004年以来，沿湖商铺拍卖身价开始大降。去年西湖边有28个商业网点的4.8年经营权集中拍卖，在起拍价调低后仍然有16个商铺流拍。西湖边高价拍出的商铺，大多数经营着旅游纪念品、开茶馆，或是销售食品，并且多数惨淡经营。

　　西湖边商铺的频频换手，也折射了生意不好做的现状。事实上，就在今年年初，浙江广源拍卖有限公司就受托拍卖湖西地区4间商业用房的经营权，委托人开出的价格是每平方米每天1.5元到3元。换句话说，每月花2000元左右就可以租到茅家埠景区一间20平方米的商铺。

　　眼下很多投资者也已经意识到，靠卖丝绸、绸伞、扇子能赚钱的那个时代已经过去了。要在西湖边赚钱，需要想出更多更新的办法。(本报记者 朱雪利 实习生 沈丹萍）

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