停车难：解析车位之痛

　　　下班了，刘先生开车回家，离家越来越近，心情没有越来越好，反而越来越烦——因为他不知道能把车停到哪里。他住在逸景翠园。

　　和记者聊起时，他先是对自己缺乏眼光悔恨不已，“2005年的时候，小区车位9.8万元一个，我嫌贵没买，现在35万元了！”接着，他开始抱怨小区的规划，“买楼的时候，小区号称当时市区最大小区，可是车位配套严重不足，大概10：1都不到，这样的规划为什么能获得政府批准？”

　　另一个让他不解的是，一方面小区车位配套严重不足，另一方面，小区内的架空层却白白空着，小区内的空地也很多，但是物管却一直严禁车辆进入小区，“这不是把小区的问题推给社会吗？物管说有业主反对开放小区停车，可是现在市内哪个大型小区能做到无车小区？”他认为这是开发商和物管为炒高车位价格的一种说辞，起码也是不作为，把本来小区内可以化解的矛盾，推给了社会。

　　业主的困惑

　　逸景翠园的刘先生对小区停车难有自己的看法：“我观察过，小区内的架空层和空地如果合理规划，起码可以增加上千个车位，如果再采用机械立体停车设备，还可以再增加一倍以上，小区停车难的问题基本上就解决了。因为小区很大，出口很多，规划管理得好，同样也可以实现人车分流。”

　　“可是这样做的确损害了无车业主的利益啊。”对记者的反问，刘先生表示：“车位属于全体业主，停车收费，收益也归全体业主，可以用来抵扣管理费，有了收益，我想多数业主会同意的。而且，现在没车的业主可能是少数吧？关键是没有业委会，没有人真正为业主的利益考虑，物管和开发商是一家人，他们肯定追求自己的利益最大化，开放小区停车，只会增加他们管理上的工作，对他们几乎没有任何好处，而且车位不紧张之后，还会影响他们待售车位的价格，这才是关键。”

　　根据《广州市停车场建设管理条例》，刘先生的建议不无道理，《条例》规定，利用业主共有道路和其他场地划定停车位的，只要经过三分之二的业主同意即可。

　　管理处的大锁

　　对于刘先生的“合理化建议”，物管和开发商是怎么看的呢？

　　记者首先来到了逸景翠园售楼部，一个销售人员接受了记者的采访。他表示，开放小区也没用，还是不够停，因为车总是在不断增加的；其次，小区内架空层和空地属于全体业主，开发商无权处置。对于在小区内增设机械立体停车设施，他表示，开发商想建也建不了，因为“政府批的规划不能改，我们不能在规划不是车位的地方建车位”。

　　而物管则直接拒绝了记者的采访。刘先生告诉记者，他此前就这个问题和物管的经理探讨过，物管方面总是拿有业主反对来回应，还说小区曾发生过小孩被撞的事故，因此坚持“无车小区”。对此，刘先生认为，这属于管理问题，难道因为公路上发生过车祸，我们就要封闭道路吗？

　　由于小区很大，刘先生临时停车的地方又远，有时候买的东西多了，或者出差行李较多，会偶尔把车开到楼下，但是前不久，刘先生过完春节从老家回来，带的东西较多，想把车开进小区，但是保安却拒绝放行。和刘先生一样要开车进小区的业主还有好几位，和保安争吵起来：“到底是谁的小区，业主开车回去放点东西的权利都没有了吗？”保安说：“领导让放我们才能放。”天下着小雨，大家各有急事，几辆车堵住了小区大门，很快附近道路塞成了一团，但是保安视若无睹，最后，几位业主一怒之下合力将大门的锁给砸了。

　　但是，物管的回应方式却是，几天后贴出了一则通告，宣布今后除消防车、救护车等之外的所有车辆一概不准进入小区。小区大门上加了更大的铁锁。

　　刘先生哀叹：“没有业委会，管理处爱怎么规定就怎么规定。算了，还是想办法换个地方住吧。”刘先生告诉记者，最近两年，他认识的邻居中就已经有多位因为停车问题陆续卖了房子搬走了。

　　症结：开发商的逐利天性

　　目前，广州的住宅小区，车位不足的现象普遍存在。据广东省省情调查研究中心去年11月发布的《2010广州大型楼盘业主满意度评价调查报告》显示，业主最不满意的就是“停车位缺乏，车辆乱停乱放”这一项。

　　据地产业内人士介绍，城区内车位紧缺的楼盘大多开发时间较早，住宅与车位比在4：1甚至是5：1，由于供求失衡，导致买家争抢车位之余，还给开发商有了赚钱的空子。以荔湾区一大型小区为例，早期开售时，其车位的价格是8万元，到了最后一期，车位价格已经跃上了30万元。

　　如今，这一供求失衡的现象将有望得到改善。去年出台的《广州市城乡规划管理技术规定》要求，新建住宅小区每100平方米的住宅建筑面积要配建0.5~1个停车位，这意味着至少每两户就有1个车位。但在具体操作上，某房企开发部人士坦言，若按上限，则100平方米的单位就要配备一个停车位，万一业主不买，开发商岂不就亏了？所以，目前，大部分房企的惯常做法是按照0.5的标准下限进行配置。

　　若单从成本分析，其实车位造价并不高。通常，负三层以内的车位，造价成本都只在2500元/平方米左右，以一个车位建筑面积40平方米(包括通道)计算，成本也就10万元左右。此前，小区车位不足，源于车位当时卖不起价，开发商建车位积极性不高。但在今天车位价格普遍翻倍的情况下，开发商仍不愿大量增加车位。因为，地面没有可供开发的潜力，一旦要挖负4层的车位，不仅成本要增加10%～15%，而且工期也要延长3～4个月。最关键的是，一旦车位数量充裕的话，那就更卖不起价了。(王荔珏)

　　开发商态度：业主就不该买车

　　记者来到逸景翠园售楼部，称前来看楼，问有无车位。一位销售人员肯定地说：“有。”记者追问，好像周围很多车都没地方停啊。他又表示，新盖的楼层下还有车位尚未发售，“但是那也不够吧？”“到时候可以抽签，”他改口了，“现在市区哪个楼盘都不可能保证有车位。”

　　记者公开了身份，表示前来了解停车难的问题，这位销售人员倒也坦然，他介绍，逸景翠园两期占地26万平方米，共计超过6000户，其中东区约3000户，但是配套车位只有两三百个。“这(停车难)是政府的问题，政府应该规划出专门的停车场用地，因为开发商不可能拿地出来建停车场，总理说开发商应该流着道德的血液，但是企业毕竟还是以盈利为目的的。”

　　说到小区车位配套太少，这位销售人员回答：“我们小区的规划是2001年获批的，当时谁能预计到有这么多车呢？最早的时候，车位8万一个都没人买，说明当时的这个比例是够的。”谈到一些业主的抱怨，他表示：“没有车位的业主根本就不应该买车。”

　　记者观察：10年小区为何没有业委会

　　逸景翠园的停车难，很有代表性。这个大型小区的停车难，和市中心区、老城区有本质不同，虽然规划比较落后，车位与住宅配比连1：10都不到，但是，因为小区很大，容积率也不高，小区内的空地很多，道路很宽，加上有大量架空层，如果合理规划，科学管理，停车难问题本来是可以在小区范围内得到很大程度解决的。问题是，这个车位配套严重不足的小区——实施的却是无车化管理——所有车辆严禁进入小区，更别说停放了。

　　小区的架空层、公共空地划出一部分来做停车场——多数小区都是这么做的，收益归全体业主，不仅能缓解停车难，小区周边的交通状况也会大为改善——逸景翠园周边几乎所有道路两边都停满了汽车，导致塞车是家常便饭，附近居民饱受其苦。这对于无车业主也不是坏事，但是，对物管和开发商来说，却只有坏处没有好处，因为增加了管理成本，更会压低地下车位价格，所以，开发商和物管的态度可想而知。

　　开发商和物管(本就一家人)总是以有业主反对为由拒绝开放小区停车，但问题是，谁能真正代表大多数业主？当然是业主委员会，问题的症结在于，这个住户多达6000户，入住已超过10年的大型小区，居然从来就没有业委会！

　　刘先生说，前几年一些业主曾自发地张罗成立业委会，他也收到了选票，当时还很高兴，但是后来没有了下文，据他了解，发起者受到了来自各方的阻挠和破坏，组织者遭到了分化瓦解。

　　事实已经证明，凡是成立了业委会的小区，因为公共利益主体明确，各种矛盾会缓和很多，而像逸景翠园这样一直没有业委会的小区，各利益相关方的关系就会紧张很多。那么，业委会一直成立不起来，应该怪谁呢？开发商和居委会都说这是业主自己的事，看来，只能怪这些小区的业主们太缺乏维权意识了？这里，替所有业委会始终成立不起来的小区业主们一问。(青主)