蓝春,这个毕业于清华大学建筑学院、专攻过城市规划的龙湾别墅老总,做起项目来自然得心应手。今年5月29日开盘的龙湾别墅,以1.4亿多元的月销售额成为市场热点。从售楼处到园林、从外立面到户型、从定位到价格,均亲历亲为的蓝春,其开发理念是以人为本、以居住为本,向他讨教几招选择别墅的要点,应该是再合适不过了。

　　蓝春档案

　　职务：北京英才房地产开发有限公司董事长

　　操盘项目：龙湾别墅

　　从业简历：福建省建筑设计研究院高级建筑师；厦门英才房地产开发有限公司执行董事；厦门英才学校副董事长、校长；厦门国际学校副董事长；厦门特宝生物工程股份有限公司董事；北京英才房地产开发有限公司董事长、总经理

　　学历：清华大学建筑学院建筑学学士、城市规划硕士；中欧国际工商管理学院，ＥＭＢＡ（在读）

　　心目中的理想家园： 有山有水、有天有地、有院子的住宅。

　　1 投资别墅 宜关注中央别墅区的高端产品

　　北京别墅市场经过了十几年的发展，基本上形成了“一山（西山）、两河（潮白、温榆河）、三线（立汤、京顺、京通）、四高（京昌、京沈、京开、京承高速）”的地域分布特点。而之所以会形成这样的格局，蓝春认为主要是因为这些区域具有北京最优越的自然山水环境和比较便利的交通环境。

　　据蓝春介绍，从去年下半年开始，别墅项目开始活跃，从倡导中式别墅的观唐，到主导原创的龙湾别墅，再加上原有的优山美地、长岛澜桥、大湖山庄，以及即将推出的卓锦万代、丽嘉花园别墅等各具千秋的别墅，使2005年成了别墅年。在这么多别墅中要想选到适合自己的别墅学问还是蛮大的，蓝春则认为，选别墅首先要看购买目的是自住还是投资。

　　位置选择：中央别墅区为首选

　　传统的京顺路温榆河地区，也就是业界所称的“中央别墅区”，最适合投资型客户。目前来看，国际化人士，特别是外籍高管群体，是租用此区域高档别墅的主要客户群。

　　蓝春介绍，在国外别墅区一般都是围着学区建，而中央别墅区拥有京城别墅区里最好的教育环境，这一点对外籍人士的吸引力很大。ＩＳＢ国际学校、京西国际学校、蒙台梭利幼儿园等多家国际教育机构在这里落户多年，以ＩＳＢ国际学校为例，它最初是美英等七个英语国家为使馆员工的子弟上学兴建的，在此学习的数千名学生，绝大多数是国外驻京机构官员、各国使馆人员以及外企高管人士的子女。一些对北京目前交通状况不是很满意的外籍人士，更愿意在距离学校较近的地方居住，由此缩短孩子的上学路程，而中央别墅区最符合这些外籍客户群的需求。另外一点，外籍人士的工作区域大多在ＣＢＤ（中央商务区），而他们又因为工作原因要经常出差，所以他们会选择离工作区域及机场均要非常方便的区域。所以说，与外国使领馆、ＣＢＤ、首都机场、国际学校等涉外场所的密切位置关系，以及区域内良好的自然资源、完善的配套，使得中央别墅区成为外籍人士最集中的居住区域。

　　从目前北京别墅租赁市场来看，蓝春预测：未来几年内，除了个别项目，区域环境优秀的高档别墅，价格走势可能会呈稳中有升的态势。因为，随着需求不同档次别墅消费群体的不断增多，以及经济的发展和对外交往的不断扩大，外地和外籍人士在北京会越来越多，对高档住宅的租赁需求会有所增加，将会吸引更多的高端租赁人士关注别墅市场。

　　产品选择：高档别墅投资回报高

　　蓝春认为，高档别墅租赁需求稳步上升，发展势头日益旺盛。高档别墅是一种身份地位的象征，是高档生活品质的彰显，其突出的自然资源环境优势、高档的物业管理体系、和谐融洽的社区氛围和优秀的品质等等，均是一般别墅所无法比拟的。因此，高档别墅是高消费人群的主要租赁目标。

　　目前，温榆河中央别墅区作为高档别墅的聚集地，年投资回报率大约在10％～12％。别墅售价一般在2000～3000美元／平方米，以这一地区二手别墅地上建筑面积300平方米左右为例，月租金价格一般在4000美元～6000美元之间。别墅租金价格的高低是根据其整体区域环境、房屋品质、配套情况、物业管理等诸多因素来确定的。

　　出租别墅的操作要点

　　投资客户出租别墅时，蓝春认为应该注意几点：1．查看租户身份证明，外籍、外省市人员在本地居住的合法居住证明；2．限定承租人租房用途，并在合同中约定不得有违法行为；3．签订租房合同时，应规定好房租包含的内容，如水、电、暖、煤气（天然气）和物业管理费由谁承担等；4．约定好付款方式，并请承租人缴纳押金。当然，最为有效的方式就是找一些有经验二手房代理公司，这样会更方便、安全。

　　2 自住别墅 适用型产品最受宠爱

　　蓝春认为，所谓适用型别墅，是指以独栋为主要类型，户型面积相对合适，总价相对合理的别墅产品。较之于大面积的独栋别墅，适用型别墅能满足更多购房人追求别墅类物业的需求。今年上半年独栋别墅面积出现在190～280平方米之间，因为作为第一居所的市内高档公寓，其三居室或四居室的面积一般在150～250平方米之间，所以190～280平方米的独栋别墅，也是适用型别墅买家最为青睐的户型范围。

　　区域选择：交通便利是第一

　　自住型别墅的人群，基本上都是作为第一居所，所以区域交通是关键问题，上下班不要成了居住别墅的软肋。所以一般选择位于交通便捷的城市边缘地带，距离市中心10～20公里，距离市中心的车程在30分钟左右的区域为佳。

　　产品选择：面积不要过大

　　户型面积300平方米以内为佳。适用型别墅大都具备户型规划设计合理、面积适中等特点。总价在250万~400万元左右,面积在200~250平方米的独栋别墅,目前是一个稀缺产品,也是市场上最受欢迎的产品。

　　别墅外观、室内外空间是否合理实用是关键

　　蓝春告诉我们，别墅的风格其实并不像炒作的那样关键，别墅外立面材质、室内居住是否舒适方便，室外空间是否具备别墅独有的“享受感”才是关键。比如说外立面材质：要尽量选择外立面是石材、面砖的别墅，因为有很多外立面使用浅色涂料的别墅，房子还没卖完呢，就因为风吹日晒雨淋，外立面已经显得又脏又旧，好像旧房子一样。

　　三面庭院最好用

　　在花园的利用上，别墅通常的设计是开敞花园、房子居中的布局，但这样非常不人性化，因为别墅的左右间距通常是6米左右，房子在花园中居中布局，它的侧花园只有3米，基本上没法用；所以最好是三面围合的庭院布局。所谓三面围合，是指别墅背靠一面院墙，退让出更为完整宽敞的侧院面积，三面庭院的设计大大提升了使用率，并保证了人们在院内活动的私密性。如果能设计出院墙，则更能遮挡外部视线，使庭院内部拥有良好的私密性。

　　别墅应符合中国人习惯

　　选择别墅应注意室内空间是否符合中国人的居住习惯，因为中国人在有朋友来时，通常会把朋友引到起居室就坐而不会引到卧室或其他地方，所以别墅的起居室一定要显得尊贵、大气；另外中国人讲究私密性，目前很多别墅的主卧室和次卧室甚至是客卧在同一层，私密性无法保证，生活起来很不方便，所以选择别墅是要尽量选择主卧室相对独立的别墅。

　　车位不是小问题

　　蓝春的经验是，停车问题也是个很重要的因素，因为很多别墅设计了室内停车库，但在销售时车库是算销售面积的，也就是说这个车库是花了30万～40万元买来的，非常不划算，所以在实际使用中，很多客户将车库改作它用，如用作储藏室、书房等，所以选择时要问清车库是否算销售面积，或者干脆选择不做室内车库的别墅。

　　本报记者 关哲