小汤山 等待厚积薄发的那一天(图)
http://www.sina.com.cn 2005年06月30日 15:58 精品购物指南
——“崛起小汤山”系列报道之3
与会专家
孟曦
小汤山镇经济发展科主任
徐征北京原创筑业房地产公司总经理
牛芳河 北京金华成房地产公司副总经理
邹双喜 北京枫树置业房地产公司副总经理
柯佳延 北京佳联房地产经纪公司总经理
杨泓北京伟业房地产投资公司总经理
孙飞北京庞博永联房地产经纪公司总监
骆煜
北京金网络房地产经纪公司项目经理
刘俸宏
纳帕溪谷策划总监
张珏
复地元墅项目经理
韩涛
北京益言堂广告公司总经理
我们是奥北
亚北最早的别墅项目是在上世纪90年代初，那时市场供应量比较大，需求比较少，独栋别墅的产品定位也是做摆设，虽然是别墅产品，但是产品设计落后、功能性差，属于中低档的别墅产品，如王府花园等，包括还有违规受到处罚的项目，区域可以被看作“乱世家园”。
邹双喜认为，亚北是过去的概念，定位显然偏低，早已不符合现在区域特性，现在的小汤山应该准确地被称作“奥北”。这里的交通等条件正在改善，产品出现了很大的变化，以致高档别墅在此集中开发，再加上奥运会2008年的召开，1200亿元的投资，相当一部分将投放在这个地区。区域的包容性将不仅仅局限于亚北这一小区域内，人们正逐步认识到这一地块的价值，看到区域升值潜力，一些大的开发商纷纷出现在这一区域，如首创、保利、上海复地等，区域未来的前景非常可观，潜在的价值是不言而喻的。
交通不是问题
由于地处天通苑以北，小汤山无疑受天通苑这一城市屏障的阻隔，很多人担心小汤山的交通将是区域发展最大的障碍。对此，孟曦表示，因为奥运2008年的临近，小汤山区域的几条道路正在修缮，已经开通了连接城市东西线的六环，可以做到半个小时到保利大厦看节目，中间基本上无障碍，交通非常便利。从亚运村向北的道路正在修建，未来将建成上下四车道的交通快速线。另外，从北清路的东端一直到机场北路这条线也动工了，预计在2007年基本完工。几条线进城的距离都差不多20多公里，呈放射状，避免了将来交通拥堵。这几年政府、开发商对环境的投入非常巨大，修桥铺路，环境、卫生，这样使整个区域居住条件更好。
骆煜
也补充道，虽然天通苑的交通环境是一个客观存在的问题，但是对于客户来说，首先影响的可能是第一次到访，并不影响永久的使用。影响最深的则是对这个区域的印象和感觉，但是一旦跨过这个节点对客户的影响就弱化了，就像客户去京昌路的玫瑰园一样，中间也经过回龙观。事实上客户现在对于交通瓶颈问题的解决，也还是有信心的，因为这毕竟是一条奥运大道，京包快线要修通，安立路的改造也会缓解现在的瓶颈问题。
第一居所的概念
无论是地理位置、自然环境、交通，小汤山是最适合做别墅的，而且是做第一居所的别墅区。北京家联房地产经纪公司总经理柯佳延认为，亚北毕竟是温榆河的上游，上风上水，水三条河系，北部地区是天然的森林屏障，虽然天通苑制约了它的发展，但是也要感谢天通苑，小汤山得以变成地产市场热点，借助交通的逐步改善，这个区域将形成北京市最后一个大规模的别墅区，立足于温泉，河岸公园等各方面条件，各项目发掘自己的潜力，区域未来应该是北京的重中之重的区域，不是东部地区可以比拟的，通州区更不在话下。
孙飞也持类似观点。他认为，小汤山完全有别于其他别墅区。顺义别墅区兴起完全是靠租赁市场支撑的，如果从宜居的角度看，区域没有太好的环境。去顺义居住的客户基本是外籍企业，其原因一是离机场近，二是办公近，以前北京的交通环境只有机场高速和京顺比较畅通，所以顺义是基于这两个前提的基础上建立的。西山也是这两年发展起来的事，实际上西山的土地资源很有限。
而奥北地区则是一个真正宜居性的地区。只不过奥北整体市政配套、交通环境只有近几年随着奥运会的召开，政府加大这方面的投入之后，区域才逐渐升温，早年召开的亚运会，对区域有一定的升温作用，但只是短期，对亚北整体环境的投入还是比较匮乏。以奥北自然条件和环境优势，应该足以直接吸引居住型的客户，成为北京的一个真正宜居性的高尚住宅区。
现在是买别墅的最佳时机
北京伟业房地产投资顾问公司总经理杨泓认为，现在正是小汤山发展最好的时机，因为庞大的需求正在释放，支撑着别墅区市场。他表示，这两年颁布的房地产新政重点打压的是地产市场的投机行为。其次是房产投资，最不受影响的是自用型客户买房，这批客户不太会因为新政的出台就不住别墅，或者是不买别墅，小汤山的别墅主要还是满足了自用型客户的需求。
低密度产品。特别是中小独栋这类别墅，是中产阶级居住的终极梦想，目前需求状况呈大幅放量的趋势。这些人大多不是一次置业者，可能在城里有公寓，上世纪90年代在望京买了房，亦庄也有房，出ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ也买了ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ的产品，但是这些产品或多或少有许多不足之处，不能满足中产阶级这部分人日见膨胀的生活追求，小汤山的别墅产品正是他们目前努力追寻的居住形式。
从区域角度分析，原先购买亚北和奥北的别墅的买家，是在金字塔尖上的那一层，那些人当时购买动机非常复杂，有人是有闲钱买房出租投资，看中了北京良好的出租市场。但现在，由于这些楼宇本身存在很多使用问题，现在该到了升级换代时候了，据估计，部分需求的爆发会在这一两年里，甚至会持续三到五年的时间。
同时ＧＤＰ的增长也带来了个人财富的增加和积累，这批人的队伍庞大起来。另外一系列的政策，限制别墅用地，买家们越来越意识到土地的稀缺性，认为现在购买是最好的时机，如果再等的话，地越来越贵了，获得土地资源的成本越来越高，甚至是拿不到地的时候，那时再买代价会更高。可以说现在是中产们需求爆发的阶段。
韩涛
表示，新的国八条明确增加对豪宅的限制，特别是对投资类产品的限制，包括容积率、密度等都做了一系列具体的规定，但小汤山的别墅主要以纯居住为主，不少人还把这里当作第一居所，泡沫的空间相对较小。专家认为对土地占用空间最大的房子保值空间最大，别墅对土地占用面积最大，随着土地的升值，将直接带动房产的升值，买房投资，别墅是最值得考虑的产品。
客户来自四方
购买小汤山别墅的高端客户来自四面八方，并不仅来自于亚运村、奥运村地区，骆煜表示，温哥华森林曾做过一次城郊客户的调查问卷，来温哥华的客户有很多方向可以选择的。在首次到访的客户里，有50％的人走了汤立路，看来京城东西两厢的客户到达汤立路这条线上是非常便捷的。但这些50％的客户不等于都在亚运村、奥运村这条线上，结果发现来自奥运村、亚运村的也只有30％～40％，其次，从中关村、学院路、上地区域来的客户有30％～40％，20％才是从东边过来的。定泗路修通后，未来有相当多的东区客户会意识到选择走京承高速进小汤山更加便捷，速度不亚于六环。
此外，需要强调的是普通的中产绝买不了小汤山的别墅，买别墅的客户是100％的富人。这里的别墅总价一般都会在300万元以上，总价350万元左右是这里的主流，即便小独栋总价控制得当，总价也在270万元、280万元左右。对于总价350万元的别墅，加上装修成本，客户如果没有150万元左右的现金，根本住不进别墅，再加上以后的物业费，交通、教育费用，开支很大，所以能够住得起别墅的，一定是有钱的富有阶层。他们购买别墅产品，也代表他们对身份和阶层的认同。这些人群的年龄层已然年轻化，不同于原来设想的至少是35～45岁之间人群。他们跟城里的豪宅客群属于一类，只不过做出不同的买房选择而已，有人买别墅，有人还停留在住城里的公寓阶段。
杨泓也认为，在熟悉了多种房产品尝试后，现在的客户趋向成熟。如上海人买房子不是看一次被产品打动了就会买，他可能看完了，觉得产品不错，接下来一星期每天开车游走这条路，不同的时间段考察周边的环境，如果一个星期能够承受，才出手购买。
再造区域忠诚度
早期的区域开发留下了后遗症，徐征认为，客户对小汤山地区缺乏足够的信心。高忠诚度当然是一件好事，顺义一带项目就有这样的客户，买了别墅以后投资出租给外国人，每天收租金就ＯＫ了；低忠诚度也好办，市场呈现低价短平快局面，比如大兴的项目大抵如此。
现在客户对小汤山地区是中度的忠诚度，这就使得区域处于一种策略的两难境地，往高里走需要培养，忠诚度有很多的要素，人文、交通等条件。再造亚北地区的忠诚度，就要让客户到小汤山房屋，都能感觉到这是一个很有潜质的投资方式。正在崛起的小汤山具备这一契机，眼下低密度别墅的供求关系越来越偏紧，ＧＤＰ的增长和北京城市人口的结构发生变化，别墅需求曲线缓慢攀升，并且是不太受政策和各个方面影响缓慢上升的一种需求趋势。由于和城中豪宅客源一致，如何引导他们转换生活方式，作为第一居所的小汤山，有很多创造需求的机会。区域未来的直接投资就是200亿元，如此多的资金投入，区域的前景值得期待，但关键还需要经过整合，政府作为最有利的整合部门，不仅进行区域整体规划，还需有市政条件等配套的支持。
产品细分市场
传统的别墅产品如何适应现代生活的需求，而在同一区域，大规模的别墅产品出现难免会产生销售或营销策略上的矛盾碰撞，对此，小汤山的别墅产品大多被改良和细分，美宅气质诱人。
保利垄上的产品设计追求六字经：和谐、舒适、自然。户型比较多，面积跨度较大，丰富中小户型的结构，满足所有能够做别墅梦的人的想法。建筑风格采取北美建筑形式，坡屋顶的回廊和空间自然转换。项目还在平地造坡，把坡地和水景的元素结合起来，别墅和自然结合得更紧密。此外，园林设计丰富，室外的水景、平台、植物的空间转换，层次特别多，虽然面积看上去不是大而奢华，但是感觉相当舒服自然。温哥华森林制定了一个5、10、15年的造林计划，利用天然的景观，适当补充和天然景观相得益彰的人造景观，森林、绿地，环境更加贴近自然。
在区域内大批经典型别墅问市后，现代版别墅粉墨登场，复地元墅、长河玉墅两项目一再修改设计，为的是在产品方面更细化。复地元墅的现代版别墅，设计重点着墨于实用性和功能性的完善，强调室内居住的舒适度，淡化一些外立面的风格，一期房屋基本上调整了定位，90％是临水房屋，产品7月份将正式向市场推出。长河玉墅做成现代的原创别墅，分成八个组团，有峡谷、湿地公园，离温榆河有1．6公里的河岸线，景观最大的特点是峡谷设计，每一栋房子都不是在平面上建的，这种设计可以基本上每家南向有300～400平方米的花园。
配套不足难以支撑
与顺义别墅区相比，小汤山自然资源有余，而人文环境不足。牛芳河认为最终要使小汤山这个别墅成为客户的第一居所，首先要让客人喜欢，第二要方便，第三是体现资源价值和投资价值，新富阶层购买富人居，是要买这个地区的环境，环境包括了自然环境之外，更多的是人文环境、教育环境、卫生环境、文化体育环境。除了在社区里有交流交往之外，还需要更大范围内的区域配套，满足居住和交往需求，因为这是第一居所，他的需求沟通可能不是每天必须，但是每周得交往、交流一下，但是，目前小汤山地区的配套设施明显赶不上发展需要。除了商业街之外，包括医院、学校，等等一系列的设施都是区域亟待解决的问题。
刘俸宏
也表示，国际别墅一般有一些大要素：景观、溪流、山谷、立式的交通，小汤山都具备，目前区域的别墅价格也从前两年的均价每平方米9000元，上涨到现在的13000元，区域的价值已有所体现，但是资源支持力不够，资源包括两方面，一个是自然资源，一个是商业资源。她举例道，在顺义有一个容祥广场，6千平方米的商业面积，年租金就达到了一千万元，资产总额预计有1．3亿元，充分利用了那个地块5000栋别墅和未来3000栋别墅的容量和消费力，这个小商业区域，不仅仅做商业交易，还搞很多人文的活动，开晚会、各种展览展示、公益活动，发挥的商业资源是无穷无尽的。以小汤山未来的潜力，区域的配套有足够的消费力。现在，在整个北五环路的沿线，城市的扩展已经拉伸了，城市规模往北部拉伸非常明显，对于未来是第一居所的区域概念，很多商家明显看到了区域的价值。比如英国学校在丽晶投资后，投资商还想在北边找地方投资，还有知名的医院等。
骆煜
认为，奥北别墅的产品都升级了，尽管各个楼盘的景观资源是不一样的，但产品都经过了细致的挖掘，品质提升非常明显。在配套方面如果政府不管，自然的生发也会产生。这里将聚集起中国的新富阶层，凭借商人敏感的嗅觉，哪一个地方有需求，哪一个地方就有收益和投资。温哥华有一个开放性的商业街，原来设想在这个地方招商应该很难，其实不然。现在有一个著名的外国机构拿下2000平方米开办幼儿园。但单靠开发商做配套是不合适的，甚至会导致资源浪费，如果政府能参与，有更好的规划和引导，避免了现在各项目自顾开发，资源的利用和效率肯定是最高的，效益也会最大。
精彩观点
孟曦
旅游、休闲、观光是未来小汤山的发展重点，区域的环境将得以继续保持，一定程度上将支持高端的别墅区生活。
徐征 别墅和城中豪宅的客源是一致的，如何引导他们转换生活方式，选择定位第一居所的小汤山，有很多创造需求的机会。
牛芳河要使小汤山这个别墅成为客户的第一居所，首先要让客人喜欢，第二要方便，第三是体现资源价值和投资价值，打造一个新富阶层的富人居，是要打造这个地区的环境，这个地区的环境除了自然环境之外，更多的是人文环境、教育环境、卫生环境、文化体育环境。
邹双喜 亚北代表过去时，奥北才是新兴的现在时，小汤山正处在这快热土上。
柯佳延立足于温泉、河岸公园等各方面条件，小汤山将形成北京市最后一个大规模的别墅区，各项目发掘自己的潜力，区域未来应该是北京的重中之重的区域。
杨弘 别墅是新富们选择居住形式的最终梦想，现在是需求释放爆发阶段，现行的政策对小汤山这类自住型买房行为影响颇微。
韩涛
土地占用空间最大的房子保值空间最大，别墅是对土地占用面积最大的产品，实际上买房投资的话，别墅是最重要考虑的。
孙飞 有别于顺义、西山等别墅区，小汤山土地供应充足，交通便捷，环境优美，是非常适宜作为第一居所的别墅区。
骆煜
区域的配套不足是小汤山别墅区目前最大的发展瓶颈，因此需要依靠政府的力量统一规划和整合，既避免了资源浪费，又有计划地解决了区域配套问题。
刘俸宏
交通、山谷，远山近水，小汤山还具备国际上不具备的条件，就是天赐良源，这样看，别墅聚集在小汤山区域，不是没有理由的，一定有理性的、客观的、真实的、足以支撑别墅市场的硬件理由。
张珏
不要因为小汤山区域的放量大，就断定区域会出现一个正面的冲突局面，不是说放量大了，市场就小了，市场还是很大的，需要的是更深层次的挖掘。
本报记者 姚文争 李鹤
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与会专家
孟曦
小汤山镇经济发展科主任
徐征北京原创筑业房地产公司总经理
牛芳河 北京金华成房地产公司副总经理
邹双喜 北京枫树置业房地产公司副总经理
柯佳延 北京佳联房地产经纪公司总经理
杨泓北京伟业房地产投资公司总经理
孙飞北京庞博永联房地产经纪公司总监
骆煜
北京金网络房地产经纪公司项目经理
刘俸宏
纳帕溪谷策划总监
张珏
复地元墅项目经理
韩涛
北京益言堂广告公司总经理
我们是奥北
亚北最早的别墅项目是在上世纪90年代初，那时市场供应量比较大，需求比较少，独栋别墅的产品定位也是做摆设，虽然是别墅产品，但是产品设计落后、功能性差，属于中低档的别墅产品，如王府花园等，包括还有违规受到处罚的项目，区域可以被看作“乱世家园”。
邹双喜认为，亚北是过去的概念，定位显然偏低，早已不符合现在区域特性，现在的小汤山应该准确地被称作“奥北”。这里的交通等条件正在改善，产品出现了很大的变化，以致高档别墅在此集中开发，再加上奥运会2008年的召开，1200亿元的投资，相当一部分将投放在这个地区。区域的包容性将不仅仅局限于亚北这一小区域内，人们正逐步认识到这一地块的价值，看到区域升值潜力，一些大的开发商纷纷出现在这一区域，如首创、保利、上海复地等，区域未来的前景非常可观，潜在的价值是不言而喻的。
交通不是问题
由于地处天通苑以北，小汤山无疑受天通苑这一城市屏障的阻隔，很多人担心小汤山的交通将是区域发展最大的障碍。对此，孟曦表示，因为奥运2008年的临近，小汤山区域的几条道路正在修缮，已经开通了连接城市东西线的六环，可以做到半个小时到保利大厦看节目，中间基本上无障碍，交通非常便利。从亚运村向北的道路正在修建，未来将建成上下四车道的交通快速线。另外，从北清路的东端一直到机场北路这条线也动工了，预计在2007年基本完工。几条线进城的距离都差不多20多公里，呈放射状，避免了将来交通拥堵。这几年政府、开发商对环境的投入非常巨大，修桥铺路，环境、卫生，这样使整个区域居住条件更好。
骆煜
也补充道，虽然天通苑的交通环境是一个客观存在的问题，但是对于客户来说，首先影响的可能是第一次到访，并不影响永久的使用。影响最深的则是对这个区域的印象和感觉，但是一旦跨过这个节点对客户的影响就弱化了，就像客户去京昌路的玫瑰园一样，中间也经过回龙观。事实上客户现在对于交通瓶颈问题的解决，也还是有信心的，因为这毕竟是一条奥运大道，京包快线要修通，安立路的改造也会缓解现在的瓶颈问题。
第一居所的概念
无论是地理位置、自然环境、交通，小汤山是最适合做别墅的，而且是做第一居所的别墅区。北京家联房地产经纪公司总经理柯佳延认为，亚北毕竟是温榆河的上游，上风上水，水三条河系，北部地区是天然的森林屏障，虽然天通苑制约了它的发展，但是也要感谢天通苑，小汤山得以变成地产市场热点，借助交通的逐步改善，这个区域将形成北京市最后一个大规模的别墅区，立足于温泉，河岸公园等各方面条件，各项目发掘自己的潜力，区域未来应该是北京的重中之重的区域，不是东部地区可以比拟的，通州区更不在话下。
孙飞也持类似观点。他认为，小汤山完全有别于其他别墅区。顺义别墅区兴起完全是靠租赁市场支撑的，如果从宜居的角度看，区域没有太好的环境。去顺义居住的客户基本是外籍企业，其原因一是离机场近，二是办公近，以前北京的交通环境只有机场高速和京顺比较畅通，所以顺义是基于这两个前提的基础上建立的。西山也是这两年发展起来的事，实际上西山的土地资源很有限。
而奥北地区则是一个真正宜居性的地区。只不过奥北整体市政配套、交通环境只有近几年随着奥运会的召开，政府加大这方面的投入之后，区域才逐渐升温，早年召开的亚运会，对区域有一定的升温作用，但只是短期，对亚北整体环境的投入还是比较匮乏。以奥北自然条件和环境优势，应该足以直接吸引居住型的客户，成为北京的一个真正宜居性的高尚住宅区。
现在是买别墅的最佳时机
北京伟业房地产投资顾问公司总经理杨泓认为，现在正是小汤山发展最好的时机，因为庞大的需求正在释放，支撑着别墅区市场。他表示，这两年颁布的房地产新政重点打压的是地产市场的投机行为。其次是房产投资，最不受影响的是自用型客户买房，这批客户不太会因为新政的出台就不住别墅，或者是不买别墅，小汤山的别墅主要还是满足了自用型客户的需求。
低密度产品。特别是中小独栋这类别墅，是中产阶级居住的终极梦想，目前需求状况呈大幅放量的趋势。这些人大多不是一次置业者，可能在城里有公寓，上世纪90年代在望京买了房，亦庄也有房，出ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ也买了ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ的产品，但是这些产品或多或少有许多不足之处，不能满足中产阶级这部分人日见膨胀的生活追求，小汤山的别墅产品正是他们目前努力追寻的居住形式。
从区域角度分析，原先购买亚北和奥北的别墅的买家，是在金字塔尖上的那一层，那些人当时购买动机非常复杂，有人是有闲钱买房出租投资，看中了北京良好的出租市场。但现在，由于这些楼宇本身存在很多使用问题，现在该到了升级换代时候了，据估计，部分需求的爆发会在这一两年里，甚至会持续三到五年的时间。
同时ＧＤＰ的增长也带来了个人财富的增加和积累，这批人的队伍庞大起来。另外一系列的政策，限制别墅用地，买家们越来越意识到土地的稀缺性，认为现在购买是最好的时机，如果再等的话，地越来越贵了，获得土地资源的成本越来越高，甚至是拿不到地的时候，那时再买代价会更高。可以说现在是中产们需求爆发的阶段。
韩涛
表示，新的国八条明确增加对豪宅的限制，特别是对投资类产品的限制，包括容积率、密度等都做了一系列具体的规定，但小汤山的别墅主要以纯居住为主，不少人还把这里当作第一居所，泡沫的空间相对较小。专家认为对土地占用空间最大的房子保值空间最大，别墅对土地占用面积最大，随着土地的升值，将直接带动房产的升值，买房投资，别墅是最值得考虑的产品。
客户来自四方
购买小汤山别墅的高端客户来自四面八方，并不仅来自于亚运村、奥运村地区，骆煜表示，温哥华森林曾做过一次城郊客户的调查问卷，来温哥华的客户有很多方向可以选择的。在首次到访的客户里，有50％的人走了汤立路，看来京城东西两厢的客户到达汤立路这条线上是非常便捷的。但这些50％的客户不等于都在亚运村、奥运村这条线上，结果发现来自奥运村、亚运村的也只有30％～40％，其次，从中关村、学院路、上地区域来的客户有30％～40％，20％才是从东边过来的。定泗路修通后，未来有相当多的东区客户会意识到选择走京承高速进小汤山更加便捷，速度不亚于六环。
此外，需要强调的是普通的中产绝买不了小汤山的别墅，买别墅的客户是100％的富人。这里的别墅总价一般都会在300万元以上，总价350万元左右是这里的主流，即便小独栋总价控制得当，总价也在270万元、280万元左右。对于总价350万元的别墅，加上装修成本，客户如果没有150万元左右的现金，根本住不进别墅，再加上以后的物业费，交通、教育费用，开支很大，所以能够住得起别墅的，一定是有钱的富有阶层。他们购买别墅产品，也代表他们对身份和阶层的认同。这些人群的年龄层已然年轻化，不同于原来设想的至少是35～45岁之间人群。他们跟城里的豪宅客群属于一类，只不过做出不同的买房选择而已，有人买别墅，有人还停留在住城里的公寓阶段。
杨泓也认为，在熟悉了多种房产品尝试后，现在的客户趋向成熟。如上海人买房子不是看一次被产品打动了就会买，他可能看完了，觉得产品不错，接下来一星期每天开车游走这条路，不同的时间段考察周边的环境，如果一个星期能够承受，才出手购买。
再造区域忠诚度
早期的区域开发留下了后遗症，徐征认为，客户对小汤山地区缺乏足够的信心。高忠诚度当然是一件好事，顺义一带项目就有这样的客户，买了别墅以后投资出租给外国人，每天收租金就ＯＫ了；低忠诚度也好办，市场呈现低价短平快局面，比如大兴的项目大抵如此。
现在客户对小汤山地区是中度的忠诚度，这就使得区域处于一种策略的两难境地，往高里走需要培养，忠诚度有很多的要素，人文、交通等条件。再造亚北地区的忠诚度，就要让客户到小汤山房屋，都能感觉到这是一个很有潜质的投资方式。正在崛起的小汤山具备这一契机，眼下低密度别墅的供求关系越来越偏紧，ＧＤＰ的增长和北京城市人口的结构发生变化，别墅需求曲线缓慢攀升，并且是不太受政策和各个方面影响缓慢上升的一种需求趋势。由于和城中豪宅客源一致，如何引导他们转换生活方式，作为第一居所的小汤山，有很多创造需求的机会。区域未来的直接投资就是200亿元，如此多的资金投入，区域的前景值得期待，但关键还需要经过整合，政府作为最有利的整合部门，不仅进行区域整体规划，还需有市政条件等配套的支持。
产品细分市场
传统的别墅产品如何适应现代生活的需求，而在同一区域，大规模的别墅产品出现难免会产生销售或营销策略上的矛盾碰撞，对此，小汤山的别墅产品大多被改良和细分，美宅气质诱人。
保利垄上的产品设计追求六字经：和谐、舒适、自然。户型比较多，面积跨度较大，丰富中小户型的结构，满足所有能够做别墅梦的人的想法。建筑风格采取北美建筑形式，坡屋顶的回廊和空间自然转换。项目还在平地造坡，把坡地和水景的元素结合起来，别墅和自然结合得更紧密。此外，园林设计丰富，室外的水景、平台、植物的空间转换，层次特别多，虽然面积看上去不是大而奢华，但是感觉相当舒服自然。温哥华森林制定了一个5、10、15年的造林计划，利用天然的景观，适当补充和天然景观相得益彰的人造景观，森林、绿地，环境更加贴近自然。
在区域内大批经典型别墅问市后，现代版别墅粉墨登场，复地元墅、长河玉墅两项目一再修改设计，为的是在产品方面更细化。复地元墅的现代版别墅，设计重点着墨于实用性和功能性的完善，强调室内居住的舒适度，淡化一些外立面的风格，一期房屋基本上调整了定位，90％是临水房屋，产品7月份将正式向市场推出。长河玉墅做成现代的原创别墅，分成八个组团，有峡谷、湿地公园，离温榆河有1．6公里的河岸线，景观最大的特点是峡谷设计，每一栋房子都不是在平面上建的，这种设计可以基本上每家南向有300～400平方米的花园。
配套不足难以支撑
与顺义别墅区相比，小汤山自然资源有余，而人文环境不足。牛芳河认为最终要使小汤山这个别墅成为客户的第一居所，首先要让客人喜欢，第二要方便，第三是体现资源价值和投资价值，新富阶层购买富人居，是要买这个地区的环境，环境包括了自然环境之外，更多的是人文环境、教育环境、卫生环境、文化体育环境。除了在社区里有交流交往之外，还需要更大范围内的区域配套，满足居住和交往需求，因为这是第一居所，他的需求沟通可能不是每天必须，但是每周得交往、交流一下，但是，目前小汤山地区的配套设施明显赶不上发展需要。除了商业街之外，包括医院、学校，等等一系列的设施都是区域亟待解决的问题。
刘俸宏
也表示，国际别墅一般有一些大要素：景观、溪流、山谷、立式的交通，小汤山都具备，目前区域的别墅价格也从前两年的均价每平方米9000元，上涨到现在的13000元，区域的价值已有所体现，但是资源支持力不够，资源包括两方面，一个是自然资源，一个是商业资源。她举例道，在顺义有一个容祥广场，6千平方米的商业面积，年租金就达到了一千万元，资产总额预计有1．3亿元，充分利用了那个地块5000栋别墅和未来3000栋别墅的容量和消费力，这个小商业区域，不仅仅做商业交易，还搞很多人文的活动，开晚会、各种展览展示、公益活动，发挥的商业资源是无穷无尽的。以小汤山未来的潜力，区域的配套有足够的消费力。现在，在整个北五环路的沿线，城市的扩展已经拉伸了，城市规模往北部拉伸非常明显，对于未来是第一居所的区域概念，很多商家明显看到了区域的价值。比如英国学校在丽晶投资后，投资商还想在北边找地方投资，还有知名的医院等。
骆煜
认为，奥北别墅的产品都升级了，尽管各个楼盘的景观资源是不一样的，但产品都经过了细致的挖掘，品质提升非常明显。在配套方面如果政府不管，自然的生发也会产生。这里将聚集起中国的新富阶层，凭借商人敏感的嗅觉，哪一个地方有需求，哪一个地方就有收益和投资。温哥华有一个开放性的商业街，原来设想在这个地方招商应该很难，其实不然。现在有一个著名的外国机构拿下2000平方米开办幼儿园。但单靠开发商做配套是不合适的，甚至会导致资源浪费，如果政府能参与，有更好的规划和引导，避免了现在各项目自顾开发，资源的利用和效率肯定是最高的，效益也会最大。
精彩观点
孟曦
旅游、休闲、观光是未来小汤山的发展重点，区域的环境将得以继续保持，一定程度上将支持高端的别墅区生活。
徐征 别墅和城中豪宅的客源是一致的，如何引导他们转换生活方式，选择定位第一居所的小汤山，有很多创造需求的机会。
牛芳河要使小汤山这个别墅成为客户的第一居所，首先要让客人喜欢，第二要方便，第三是体现资源价值和投资价值，打造一个新富阶层的富人居，是要打造这个地区的环境，这个地区的环境除了自然环境之外，更多的是人文环境、教育环境、卫生环境、文化体育环境。
邹双喜 亚北代表过去时，奥北才是新兴的现在时，小汤山正处在这快热土上。
柯佳延立足于温泉、河岸公园等各方面条件，小汤山将形成北京市最后一个大规模的别墅区，各项目发掘自己的潜力，区域未来应该是北京的重中之重的区域。
杨弘 别墅是新富们选择居住形式的最终梦想，现在是需求释放爆发阶段，现行的政策对小汤山这类自住型买房行为影响颇微。
韩涛
土地占用空间最大的房子保值空间最大，别墅是对土地占用面积最大的产品，实际上买房投资的话，别墅是最重要考虑的。
孙飞 有别于顺义、西山等别墅区，小汤山土地供应充足，交通便捷，环境优美，是非常适宜作为第一居所的别墅区。
骆煜
区域的配套不足是小汤山别墅区目前最大的发展瓶颈，因此需要依靠政府的力量统一规划和整合，既避免了资源浪费，又有计划地解决了区域配套问题。
刘俸宏
交通、山谷，远山近水，小汤山还具备国际上不具备的条件，就是天赐良源，这样看，别墅聚集在小汤山区域，不是没有理由的，一定有理性的、客观的、真实的、足以支撑别墅市场的硬件理由。
张珏
不要因为小汤山区域的放量大，就断定区域会出现一个正面的冲突局面，不是说放量大了，市场就小了，市场还是很大的，需要的是更深层次的挖掘。
本报记者 姚文争 李鹤
(编辑：)
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