袁家方：首都经贸大学教授

　　四环路的全线贯通，使人们很容易联想到四环路周边也将会像当初三环路周边房地产、商业的发展那样逐步地形成高楼成群、店铺林立的格局。

　　这些天，首都经贸大学的袁家方教授沿着四环走了几趟，他颇有感触地对记者说：“ 四环开通以后，商业、房地产是否也向四环靠拢，是一个值得我们冷静思考的问题，是否应该考虑别再像三环那样摊大饼了。”

　　所谓摊大饼，指的是沿二环、三环周边，城市的空间被密集的建筑与密集的商业所填满，最后造成一种人居环境的恶化。

　　回顾三环路沿线的发展，袁教授认为，三环开通以后，北京的城市建设和商业发展确立了摊大饼的格局，已经有不少的学界人士对此提出了意见。当然，在房地产蜂拥而上，商业设施聚拢这样的摊大饼的过程中，带动了一些新型业态的出现与发展，如京客隆、亿客隆等家居仓储式超市的出现，沿三环布满了建材市场。北京市商业企业管理协会的高以道先生说，在三环路周边的发展过程中，往往一个大型综合性商场会带动一片。燕莎、双安、城乡在刚开始时并不被人看好，因为那时其周围还比较荒凉，后来，这些商场逐渐体现出优势来(如可以开辟停车场)，慢慢地吸引各种餐饮企业向之靠拢。

　　四环路周边的未来将会怎样？袁教授对记者说，四环路的概念，应该是快速的概念，有人提出四环路的出口太少，其实这恰恰是合理的，这样才能确保四环路的通畅与速度，四环的开通，意味着汽车时代正一步一步向我们走来。所以并不能说四环路会拉起沿路商业的发展，应该延续三环路的格局，要分散，把商业变成一个岛，岛与岛之间可以快速接近，既有生态保护，又能够解决交通与商业打架的问题。让人与车分离，这是四环路商业布局的一个必备的思想。袁教授强调，千万不能用钢筋和水泥把四环与三环之间的空隙填满了，四环的发展，应以生态保护和人居环境的改善为前提。

　　只有“分散组区”才能防止人与车的矛盾。在美国等发达国家，已出现了城市的空心化，即城市内能从中心向周边移动。北京四环的开通，也是“大北京”概念的进一步实现，而且北京历史发展，有一个渐渐向海的趋势，即从西向东奔着大海的方向发展。“大北京”的概念中，秦皇岛将成为北京的“游泳池”，廊坊将成为北京的“东方大学城”，张北将成为京津的“后花园”，大兴是北京的“近郊”……

　　另外，南四环的发展将引起重视，就目前而言，南区的发展是滞后了，但反过来它能吸取北区发展的经验教训，特别在城市发展的生态与绿化方面将会大大改善。

　　-文/李立强

　　放射路交叉点最值钱

　　尹铁锋：北京春天商业发展公司董事长

　　四环对北京人的最大影响就是将真正形成“大北京”的概念，四环对于北京城最大的影响不在市中心，而是周边。三环更重于对城市内郊的作用，四环更重于对城市周边的作用，四环的开通将带来大量的商业空间。

　　从业态上看，由于四环要求是快速移动(车速保持在70-100公里/小时)，将给人们的购物观念带来巨大改变，商业设施的服务半径将以时间来计算，而非距离来计算，打个比方，我住在东四环，我去北四环的某个购物中心肯定比去朝外商业区快得多，虽然距离远得多，那我将情愿选择北四环。四环的开通将使北京周边形成许多新兴的以时间概念为标准的业态，特点就是规模、形状非常大，例如各种大的物流中心、大的批发站、大的农贸市场，包括ShoppingMan(大型美式购物中心)等等。

　　从区域上看，北四环周边商业运营将比较热，形成新的商业动脉，东边的重点在CBD往东，三环到四环的居住区，将形成大的外延集团；而南城不可小看，由于大量经济适用房的建设，将使南四环的小区形成气候，为区域性的商业中心的建立打下基础。短期内，四环与放射路交叉点的商业价值将迅速提升，沿着放射线往外走的区域也将颇具商业价值。而四环路两边沿线倒不一定好，主要将形成居住区，但若形成成熟的社区后，社区商业倒是有利可图。

　　-文/陈峻

　　投资看准四环性质

　　朱祖希：北京地理学会常务理事

　　四环路的建设是按《北京城市总体规划》既定方针执行的，它是一条以货运为主的城市中心区边缘的高速环路，距市中心8—11公里，全长65公里，它是最后一条城市中心区边缘的环路，将来的五环路实际应是公路一环。四环路把丰、海、朝三个近郊区贯穿了起来，途经丰台镇、中关村高科技园区、奥林匹克体育中心、中央商务区、亦庄经济技术开发区，其间还有酒仙桥电子工业区、望京新区、通惠河两岸工业区、百子湾仓库区(铁路车站)、大红门工业区、五路居货站等，以大型的工业区、仓库区为主。

　　四环路的道路性质决定了它在北京城市发展中的功能，任何投资开发应看准这一功能。

　　从整体道路系统来看，四环的开通可减低城市的交通压力，同时沿线及周边、三环、四环之间等地将出现许多商机，这些地方的商业价值肯定大于城市中心区的商业价值，如果四环路能确保其快速路性质的话，对于有车族而言，到四环路任何一个方向都不是问题。但四环的发展必须扼制住“烙饼”的方式，应是“分散集团式”，以免出现更多交通阻塞、环境污染等问题。另外，四环路的绿化带建设比三环路好。

　　四环路的贯通虽然可以缓解市中心区乃至二、三环路(特别是东、西二、三环路)的压力，但未来仍需靠发展轨道交通来缓解全市的压力。

　　-文/陈峻

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