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车位产权司法解释10月施行 小区车位不"二嫁"

http://www.sina.com.cn  2009年06月02日 09:53  汽车007周报

  文/刘欣           

  何先生在买房时签订了购房合同,其中包括房屋和停车位,但最后房产证上却没有注明车位的产权,何先生当时并未留心。谁知由于停车位紧缺,他的停车位常被其他车辆“侵占”,苦无良策下他将房产公司告上法庭。最终,法院判决,房产公司签订合同时存在不正当行为,应退还何先生购买停车位的钱款。

  类似何先生的遭遇并不少。在上海,由于私家车的数量逐年上升,住宅小区停车位趋于饱和,而停车位的归属问题也成为不少民事纠纷的重要原因之一。

  据记者了解,2007年《物权法》颁布后,对小区车位及归属等争议问题进行明确,但对一些车位的定性并没有明确的说法。为此,最高人民法院在今年5月24日公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,这两条关系到车位产权的两条司法解释将于今年10月1日起施行。

  特定车位划为业主专有

  据悉,这两条司法解释涉及相关纠纷的若干热点、难点问题,具体包括:业主身份的界定、专有部分和共有部分的划定、车位车库纠纷的处理等;物业服务合同对业主的约束力及效力、物业服务企业的违约责任承担、物业费纠纷处理等。

  其中,私家车主们最关心的是车位的归属问题。按照司法解释规定,建筑区内符合条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:具有构造上的独立性,能够明确区分;具有利用上的独立性,可以排他使用;能够登记成为特定业主所有权的客体。

  对此,最高人民法院民一庭负责人说,除了建筑物内住宅、经营性用房等房屋外,司法解释从现实生活出发,规定专有部分的范围还包括整栋建筑物、特定空间及露台等。其中,特定空间是指无固定墙壁间隔,但是彼此间有明确界址,能够排他私用的空间范围,包括车位。

  此外,对于天然共有部分,司法解释也作出了明确规定。该负责人说,天然共有部分,即法律没有规定,合同也没有约定,而且一般也不具备登记条件,但从其属性上天然属于共有的部分,包括建筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间等,其中为了便于解决实践审判中的纠纷,司法解释明确列举外墙面、屋顶、通道等属于共有部分。

  旧式小区矛盾仍在

  虽然新的司法解释为业主们解决停车位性质归属纠纷作出了充分的解释,但是对于由停车位所产生的纠纷来说,仍然存在无法完全解决的问题,尤其是对于在小区共有部分,物业公司往往会占用绿化设施等场地设置停车位,但依然会由于“僧多粥少”而产生纠纷。

  “在上海有不少旧式住宅小区,建设之初并未将私家车的停车位考虑进去,车位极其匮乏。导致停车纠纷增多。”上海虹口区凉城路上一位小区物业工作人员马先生表示,“新的司法解释还不能完全解决这方面的纠纷。我们也只能让先来的业主停车,至于后到的业主还是只能自行解决停车问题,而这往往造成业主的不满和纠纷。”

  对此,上海汇业律师事务所汤淡宁律师表示,新的司法解释仅是将专有车位的性质作了更为明确的规定,即小区业主的专有车位必须拥有产权证明。而作为共有部分上设置的车位,则属于小区内业主共有,仍然以先到先停方式进行管理。

  相关链接

  不能以未享受服务拒缴物业费

  新司法解释规定,物业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费,业主以违规收费为由提出抗辩,人民法院应予支持。业主请求物业退还其已收取的违规费用的,人民法院应予支持。

  当业主提出不需要有关物业服务或者因出国等原因没有享受物业服务而拒绝缴费,应当如何处理?最高人民法院民一庭负责人说,在物业已经按照约定以及规定全面履行了相应义务的情况下,即使有的业主以未享受物业已经提供的服务,比如业主提出其因出国而未享受服务,或者无需接受相关物业服务,比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等提出抗辩。但由于选聘物业是业主共同的决定,只要物业按照合同约定提供了相关服务,则物业费的交纳义务对全体业主是均等的。否则,物业服务关系的稳定性和确定性将会被打破。除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定,业主以前述理由所提的抗辩属于权利滥用,有损业主自治机制和物业服务秩序,所以不会得到法院支持。

(编辑:王延东)
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