物业 指向哪里 导向何方(组图)
http://www.sina.com.cn 2005年07月14日 16:55 精品购物指南
——拷问0.9：物业费听证余波未平 政府指导价陷入尴尬
[新闻背景]
7月5日,北京市发改委举行的关于物业管理收费政府指导价的听证会举行。
此次听证会讨论的《北京市物业收费管理办法》(以下简称《办法》)和《北京市物业服务收费政府指导价收费标准》(以下简称《标准》)由北京市发改委和市建委联合制定。在《办法》和《标准》中规定,经济适用住房小区、危改回迁小区、按房改政策出售的公有住宅区、安居(康居)住宅区适用政府指导价,其他住宅则适用市场调节价。实行市场调节价的物业服务收费标准由物业服务合同、房屋买卖合同的当事人协商确定。
在政府指导价中,普通住宅物业服务收费基准价标准拟为0.90元/建筑平方米/月,物业公司如果能提供住宅安全防范或提供消防设施设备运行维护服务,还可分别另行加收0.10元,总价为1.10元。根据服务内容、服务范围和服务标准的不同,物业公司可向上浮动10%。经济适用住房物业服务收费基准价标准拟为0.55元/建筑平方米/月。物业公司如果能提供住宅安全防范或提供消防设施设备运行维护服务,还可分别另行加收0.05元和0.10元,总价为0.70元。
据介绍,2004年5月,北京市工商业联合会物业管理商会对北京市物业公司服务成本及实际收费水平进行了调查,在吸收市民反馈意见的基础上,形成了这一收费标准。去年4月和8月,北京市发改委就收费标准和管理办法两次向社会公开征求了意见。
0.9 难孚众望的尴尬价格
就在听证会当天，0．9元的政府指导价就成为业主代表和物业管理企业代表争论的焦点，让主管部门尴尬的是，双方对这个价格都表达了不满。
有业主代表认为，既然经济适用房物业费0．55元一样能运营得相当不错，那么普通住宅物业收一倍的费用，所提供的服务大抵相同，显然水分太多，因此，这个指导价应该比0．55元略高。城乡差异也被业主代表提上桌面，他们质疑：在物价水平和物业管理水平都相对较低的远郊区县，也要执行0．9元的指导价标准吗？
而在会上，来自物业公司的7名听证会代表则一致认为，0．9元的基准价偏低。他们认为，劳动力成本、水电成本等等成本一直在涨，而0．9元的指导价却与十年前不相上下，显然是不符合目前的市场现状的。
“我们做过一个测算，如果按这个标准，40个人管理一个10万平方米的社区，那一年只能挣到5万元。”北京市物业管理商会会长于庆新在会后接受记者采访时如此形容他们面临的挑战。他认为，如果这样的价格得到执行，对很多物业公司的打击将是致命的。
0.9是怎么形成的？
那么，这个买卖双方均不满意的指导价是怎么形成的呢？
记者从市建委了解到，2004年5月，市发展改革委、市建委委托北京市工商业联合会物业管理商会对我市物业管理企业服务成本及实际收费水平进行了调查，选取28个小区作为样本单位，调查得出实际物业费收费标准平均为1．22元／建筑平方米／月，与《收费标准》中住宅物业服务收费政府指导价浮动幅度上限的1．21元／建筑平方米／月基本持平。
但建委根据有关的规定，对商会调查结果进行了一番修正：扣除了综合管理费的构成，包括能源费、电梯水泵能源费、楼宇保安费用，再加上化粪池清掏、小区共用设施维修、房屋公共部位小修服务的费用，于是得出了平均物业管理服务成本0．93元／平方米／月的结论。
在物业管理商会会长于庆新这里，这份经过修正的调查已经失去了它原来的意义。他不愿意提及这份调查，只是暗示记者：对这份调查的修正包含了某种目的先行的意图，有关部门希望制定出0．9元的价格，于是对调查报告进行了这样的修正。
按照于庆新的计算，要符合物业管理有关规定的服务质量标准，社区面积必须达到12万平方米以上，才能勉强实现规模效益，将费用降到0．9元。目前北京的决大多数小区都很难达到这一点。
于庆新指出，在此次调查的28个样本小区中，只有一个小区的物业费在0．9元以下，还有一个小区为0．9元，其他小区全部在0．9元之上，甚至有收费达到3．42元的。这28个样本基本代表了目前北京市的小区物业收费现状，不尊重这样的现状是不科学的。
北京市建委的有关人士则表示，这主要是一种结构性调整。至于这种结构性调整为何得出了与市场现状如此迥异的结论，记者并没有得到明确的回答。
0.9将带来什么？
尽管于庆新表示，物业管理企业对此次的会议基本上是平和的正面的评价，但他并没有掩饰对这个指导价的失望。在他看来，这个指导价至少会带来以下三个方面的影响：
第一，目前，北京有物业管理企业2300家，管理小区2911个，从业人员超过20万人。执行这个标准的物业企业，将可能不得不大量雇佣外埠低薪员工，从而导致相当多本地从业人员的失业，给社会增加相当多的失业人口。
第二，为了压缩成本，物业公司用工减少，社区安全将成为新的社会问题。
第三，过低的价格导致社区物业服务水准下降，而社区的水准直接关系到城市的风貌，最终影响城市的管理水准。
而在这些疑虑之外，于庆新还表达了对劣币驱逐良币、优秀企业撤出物业管理领域的担忧，在他看来，如果行业整体利润过低，可能导致的后果有两种：一是规模化，优胜劣汰；另一种是优秀企业的退出，使行业水准下降。
“政府指导价在北京这样一个城市，对老百姓有强烈的心理暗示作用，他们会认为，这个价格是政府硬性认可的价格，高于这个价格的收费，将更难得到业主的支持，物业公司与业主在物业费上的沟通，将变得更加困难。”于庆新说。
北京市建委的有关人士表示，制定政府指导价，要照顾到相当多数弱势群体的利益，确保社会安定。物业管理行业的发展与老百姓对物业费的敏感，两者必须综合考量。
该官员向记者透露，《办法》和《标准》将在年内出台，来自市场双方的意见将在多大程度上得到考虑，且让我们拭目以待。
评论——换位思考
他人即地狱，在物业费问题上，北京的业主和物业管理企业很好地诠释了这句话的含义。指导价之争只是表象，问题的实质在于我们缺少一个理性健全的物业管理制度和传统。
说到这里，不妨来思考一下这个由来已久的问题：为什么广州等南方城市的物业费比北京低，而服务却比北京好？
比如富力地产。在广州，该公司开发的与北京富力城相同档次的富力千禧花园物业管理费每月为1．5元／平方米，富力盈泽苑为每月1．8元／平方米，而北京富力城的物业管理费为每月2．8元／平方米。同一个开发商，同为富力地产集团下属的物业管理公司管理，物业费差距如此之大？
那么，我们能得出北京物业费偏高的结论吗？非也。
我们来看看，广州物业费低服务口碑好的原因何在。首先，在广州，开发商和业主对物业公司的重视达成了共识。开发商认为，物业管理是品牌树立的一个重要环节；买房人也会把物业管理公司的服务水平和管理水平当作选房的重要条件。物业公司很大程度上代表着开发商的形象，因此，广州很多大的房地产公司的物业公司不仅服务态度好，服务水平也高，因为他们肩负着房地产企业品牌建设的重担。
而在北京呢？物业公司成为开发商和业主都不待见的夹缝老鼠。开发商把交房当作和购房人关系终止的开始，很多开发商成立物业公司，更多的出发点是“收拾残局”。物业公司多数不是在从事“本职工作”，而是解决开发上遗留下来的问题。购房人把物业公司和开发商当作一回事，利用拒交物业管理费向开发商维权。这使得物业公司在物业管理的专业性方面很难得到提高，形成恶性循环。
此次的物业费基准价之争，也深刻地打上了北京特色的烙印。业主与物业公司这对冤家，依然不能从对方的角度去想问题，共同维护好社区的氛围，实现物业的保值增值。这对冤家，更多的时候是在彼此的仇视之中，从自己的角度，在价格问题上大打口水战。而政府主管部门，则用和稀泥的方式把问题掩盖。
什么时候，北京的业主能够认识到物业管理对自身财产的价值，北京的物业管理企业能真正尊重业主所出的费用，这种价格之争，恐怕才能休矣！
链接
上海和广州的物业收费
上海：《上海市住宅物业服务分等定价收费管理暂行办法》进一步细化了物业服务项目，形成“4＋1”模式：“1”即综合管理服务处（物业公司）；“4”为公共区域清洁卫生服务、公共区域维护服务、公共区域绿化养护服务及共用部位、共用设备设施的日常运行、保养及维修服务四个方面。
与市民居住质量紧密相关的上述4个方面，将在办法中按具体服务内容从低到高依次分为五个等级，通过《上海市住宅物业服务分等定价表》，内含物业服务等级标准和物业服务收费标准，以便小区根据自身实际套用。
通过这种办法，居民将依据所交费用，享受相应的物业服务等级。如交纳最高标准的公共区域维护服务费用，即拥有小区探头监控、电子对讲、保安24小时巡视等最高服务。
业主大会成立前的物业服务收费，由建设单位根据物业特点和服务要求，选择服务项目、服务等级、拟定收费标准。并提前15个工作日将拟定的收费标准报物业所在地的区县价格主管部门确认。
业主大会成立后的物业服务收费，可根据大多数居民的意见，由业主大会与物业管理企业根据物业特点和服务要求，选择相应的服务项目、服务等级及收费标准。
如物业公司提供《办法》未涵盖以外的服务内容和设施设备而提高物业服务水平的，也可适当提高收费标准。
业主大会成立前的物业服务收费，建设单位须委托市物业管理协会，经组织专家论证提出相适应的收费标准。业主大会成立后的物业服务收费，将依据新增加的服务项目，由业主大会与物业管理企业确定收费标准。
广州：《广州市物业服务收费管理实施细则》规定，物业管理费采取市场自行调节的办法，由物业管理公司与业主相互约定合适的物业管理费，政府只提供政府指导价基准价。
具体做法是，业主与物业管理公司可采取包干制、酬金制和组合制形式约定物管费方式。其中包干制和酬金制是国家和省物管收费条例上列出的，组合制是根据广州实际情况制定的，指业主根据物业服务需要，分服务项目聘请管理企业并支付费用的管理模式和计费方式，是市场调节的一种做法。
实行包干制、酬金制的普通住宅实行政府指导价，实行组合制的普通住宅、高档住宅和别墅物业以及非住宅物业服务的收费实行市场调节价。
市价格主管部门会同房地产行政主管部门制定相应的政府指导价基准价，将每年公布一次。该基准价仅是一个指导性价格。实行市场调节价的物业，业主与物业管理公司也可参考该标准约定自己的物管费。
2004年广州市普通住宅物业服务收费，其中一级、二级、三级服务等级标准定价分别为1．3元／平方米·月、0．69元／平方米·月、0．36元／平方米·月，上下可浮动30％，即三级价格浮动范围在0．25～1．69元／平方米·月之间。该基准价并不是按照以前根据物业管理公司资质评级或者物业的硬件等级来定标准，而是实施可量化的物业服务等级标准。
北京物业收费沿革
1997年，执行《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》，普通住宅分为甲、乙、一般三个档次，管理费分别为2．40、2．82、3．50元／平方米／年。
1998年，执行《北京市高档住宅物业管理服务收费暂行办法》，高档住宅的物业管理服务收费实行市场调节价。
2000年，执行《经济适用住房小区物业管理服务收费办法（试行）》，小区物业管理服务收费实行政府定价：小区绿化率在30％以下（含30%)的收费标准为每月每平方米（建筑面积）0．50元；绿化率在30％以上的为每月每平方米（建筑面积）0．52元。
2004年，《北京市物业服务收费管理办法（征求意见修改稿）》和《北京市物业服务收费政府指导价收费标准》网上公示住宅物业服务收费基准价标准中规定，综合管理费0．32元／建筑平方米／月。
北京市物业服务收费政府指导价收费标准
住宅物业服务收费基准价标准:0.90元/建筑平方米·月
服务内容
综合管理
服务范围
小区规划红线范围内，涉及公共财产和公共事物的管理
服务标准
（1）负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；（2）每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施；（3）白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；（4）协助召开业主大会并配合其运作；（5）管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；（6）与业主签订物业服务合同等手续；公开服务标准、收费依据及标准；（7）应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；（8）全体员工统一着装，佩带有相片胸卡，持证上岗；（9）每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见用户不低于总户数的80％；（10）建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运行;(11)投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险(0.04元/建筑平方米·月)。
服务内容
物业共用部位、共用设施设备日常运行维护
服务范围
按《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件：共用部位共用设施设备一般应包括的范围的内容为准；不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵、暖气等设备
服务标准
（1）楼房及小区内共用部位共用设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》；（2）保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅；（3）确保雨水、污水管道保持通畅，定期清淘化粪池、雨水井，相关设施无破损；（4）单元楼外园区照明能源费用（不包括市政道路路灯电费）。
服务内容
绿化养护
服务范围
小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地
服务标准
按市园林局规定的二级养护标准养护。
服务内容
清洁卫生
服务范围
小区规划红线以内，业主户门以外
服务标准
维护和保持服务范围内的清洁卫生，包括：（1）有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；（2）设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；（3）每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物；（4）对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫；（5）按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；（6）在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫；（7）发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。
服务内容
秩序维护
服务范围
小区规划红线以内，业主户门以外
服务标准
公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括：（1）相对封闭：做到小区主要出入口昼夜有专人值守，危及人身安全处有明显标志和防范措施；（2）维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停放位置进行管理，保持车辆行驶通畅；（3）看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等；（4）夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；（5）有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案；发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。
注：
1．以上收费标准中，清洁卫生费0．05元／平方米·月，秩序维护费0．10元／平方米·月。
2．物业管理企业提供以下设施设备运行维护服务的，可以收取下列费用：
（1）安全防范设施设备日常运行维护费0．10元／建筑平方米·月。按照《北京市住宅区及住宅安全防范设施建设和使用管理办法》规定提供服务。
（2）消防设施设备日常运行维护费 0．10元／建筑平方米·月。按照《北京市消防安全责任监督管理办法》规定提供服务。
3．物业管理企业可在住宅物业服务收费政府基准价标准基础上按服务内容、服务范围和服务标准向上浮动10％。
4．以上收费标准已含物业管理企业的利润、营业税及附加。
本报记者 胡莲
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[新闻背景]
7月5日,北京市发改委举行的关于物业管理收费政府指导价的听证会举行。
此次听证会讨论的《北京市物业收费管理办法》(以下简称《办法》)和《北京市物业服务收费政府指导价收费标准》(以下简称《标准》)由北京市发改委和市建委联合制定。在《办法》和《标准》中规定,经济适用住房小区、危改回迁小区、按房改政策出售的公有住宅区、安居(康居)住宅区适用政府指导价,其他住宅则适用市场调节价。实行市场调节价的物业服务收费标准由物业服务合同、房屋买卖合同的当事人协商确定。
在政府指导价中,普通住宅物业服务收费基准价标准拟为0.90元/建筑平方米/月,物业公司如果能提供住宅安全防范或提供消防设施设备运行维护服务,还可分别另行加收0.10元,总价为1.10元。根据服务内容、服务范围和服务标准的不同,物业公司可向上浮动10%。经济适用住房物业服务收费基准价标准拟为0.55元/建筑平方米/月。物业公司如果能提供住宅安全防范或提供消防设施设备运行维护服务,还可分别另行加收0.05元和0.10元,总价为0.70元。
据介绍,2004年5月,北京市工商业联合会物业管理商会对北京市物业公司服务成本及实际收费水平进行了调查,在吸收市民反馈意见的基础上,形成了这一收费标准。去年4月和8月,北京市发改委就收费标准和管理办法两次向社会公开征求了意见。
0.9 难孚众望的尴尬价格
就在听证会当天，0．9元的政府指导价就成为业主代表和物业管理企业代表争论的焦点，让主管部门尴尬的是，双方对这个价格都表达了不满。
有业主代表认为，既然经济适用房物业费0．55元一样能运营得相当不错，那么普通住宅物业收一倍的费用，所提供的服务大抵相同，显然水分太多，因此，这个指导价应该比0．55元略高。城乡差异也被业主代表提上桌面，他们质疑：在物价水平和物业管理水平都相对较低的远郊区县，也要执行0．9元的指导价标准吗？
而在会上，来自物业公司的7名听证会代表则一致认为，0．9元的基准价偏低。他们认为，劳动力成本、水电成本等等成本一直在涨，而0．9元的指导价却与十年前不相上下，显然是不符合目前的市场现状的。
“我们做过一个测算，如果按这个标准，40个人管理一个10万平方米的社区，那一年只能挣到5万元。”北京市物业管理商会会长于庆新在会后接受记者采访时如此形容他们面临的挑战。他认为，如果这样的价格得到执行，对很多物业公司的打击将是致命的。
0.9是怎么形成的？
那么，这个买卖双方均不满意的指导价是怎么形成的呢？
记者从市建委了解到，2004年5月，市发展改革委、市建委委托北京市工商业联合会物业管理商会对我市物业管理企业服务成本及实际收费水平进行了调查，选取28个小区作为样本单位，调查得出实际物业费收费标准平均为1．22元／建筑平方米／月，与《收费标准》中住宅物业服务收费政府指导价浮动幅度上限的1．21元／建筑平方米／月基本持平。
但建委根据有关的规定，对商会调查结果进行了一番修正：扣除了综合管理费的构成，包括能源费、电梯水泵能源费、楼宇保安费用，再加上化粪池清掏、小区共用设施维修、房屋公共部位小修服务的费用，于是得出了平均物业管理服务成本0．93元／平方米／月的结论。
在物业管理商会会长于庆新这里，这份经过修正的调查已经失去了它原来的意义。他不愿意提及这份调查，只是暗示记者：对这份调查的修正包含了某种目的先行的意图，有关部门希望制定出0．9元的价格，于是对调查报告进行了这样的修正。
按照于庆新的计算，要符合物业管理有关规定的服务质量标准，社区面积必须达到12万平方米以上，才能勉强实现规模效益，将费用降到0．9元。目前北京的决大多数小区都很难达到这一点。
于庆新指出，在此次调查的28个样本小区中，只有一个小区的物业费在0．9元以下，还有一个小区为0．9元，其他小区全部在0．9元之上，甚至有收费达到3．42元的。这28个样本基本代表了目前北京市的小区物业收费现状，不尊重这样的现状是不科学的。
北京市建委的有关人士则表示，这主要是一种结构性调整。至于这种结构性调整为何得出了与市场现状如此迥异的结论，记者并没有得到明确的回答。
0.9将带来什么？
尽管于庆新表示，物业管理企业对此次的会议基本上是平和的正面的评价，但他并没有掩饰对这个指导价的失望。在他看来，这个指导价至少会带来以下三个方面的影响：
第一，目前，北京有物业管理企业2300家，管理小区2911个，从业人员超过20万人。执行这个标准的物业企业，将可能不得不大量雇佣外埠低薪员工，从而导致相当多本地从业人员的失业，给社会增加相当多的失业人口。
第二，为了压缩成本，物业公司用工减少，社区安全将成为新的社会问题。
第三，过低的价格导致社区物业服务水准下降，而社区的水准直接关系到城市的风貌，最终影响城市的管理水准。
而在这些疑虑之外，于庆新还表达了对劣币驱逐良币、优秀企业撤出物业管理领域的担忧，在他看来，如果行业整体利润过低，可能导致的后果有两种：一是规模化，优胜劣汰；另一种是优秀企业的退出，使行业水准下降。
“政府指导价在北京这样一个城市，对老百姓有强烈的心理暗示作用，他们会认为，这个价格是政府硬性认可的价格，高于这个价格的收费，将更难得到业主的支持，物业公司与业主在物业费上的沟通，将变得更加困难。”于庆新说。
北京市建委的有关人士表示，制定政府指导价，要照顾到相当多数弱势群体的利益，确保社会安定。物业管理行业的发展与老百姓对物业费的敏感，两者必须综合考量。
该官员向记者透露，《办法》和《标准》将在年内出台，来自市场双方的意见将在多大程度上得到考虑，且让我们拭目以待。
评论——换位思考
他人即地狱，在物业费问题上，北京的业主和物业管理企业很好地诠释了这句话的含义。指导价之争只是表象，问题的实质在于我们缺少一个理性健全的物业管理制度和传统。
说到这里，不妨来思考一下这个由来已久的问题：为什么广州等南方城市的物业费比北京低，而服务却比北京好？
比如富力地产。在广州，该公司开发的与北京富力城相同档次的富力千禧花园物业管理费每月为1．5元／平方米，富力盈泽苑为每月1．8元／平方米，而北京富力城的物业管理费为每月2．8元／平方米。同一个开发商，同为富力地产集团下属的物业管理公司管理，物业费差距如此之大？
那么，我们能得出北京物业费偏高的结论吗？非也。
我们来看看，广州物业费低服务口碑好的原因何在。首先，在广州，开发商和业主对物业公司的重视达成了共识。开发商认为，物业管理是品牌树立的一个重要环节；买房人也会把物业管理公司的服务水平和管理水平当作选房的重要条件。物业公司很大程度上代表着开发商的形象，因此，广州很多大的房地产公司的物业公司不仅服务态度好，服务水平也高，因为他们肩负着房地产企业品牌建设的重担。
而在北京呢？物业公司成为开发商和业主都不待见的夹缝老鼠。开发商把交房当作和购房人关系终止的开始，很多开发商成立物业公司，更多的出发点是“收拾残局”。物业公司多数不是在从事“本职工作”，而是解决开发上遗留下来的问题。购房人把物业公司和开发商当作一回事，利用拒交物业管理费向开发商维权。这使得物业公司在物业管理的专业性方面很难得到提高，形成恶性循环。
此次的物业费基准价之争，也深刻地打上了北京特色的烙印。业主与物业公司这对冤家，依然不能从对方的角度去想问题，共同维护好社区的氛围，实现物业的保值增值。这对冤家，更多的时候是在彼此的仇视之中，从自己的角度，在价格问题上大打口水战。而政府主管部门，则用和稀泥的方式把问题掩盖。
什么时候，北京的业主能够认识到物业管理对自身财产的价值，北京的物业管理企业能真正尊重业主所出的费用，这种价格之争，恐怕才能休矣！
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上海：《上海市住宅物业服务分等定价收费管理暂行办法》进一步细化了物业服务项目，形成“4＋1”模式：“1”即综合管理服务处（物业公司）；“4”为公共区域清洁卫生服务、公共区域维护服务、公共区域绿化养护服务及共用部位、共用设备设施的日常运行、保养及维修服务四个方面。
与市民居住质量紧密相关的上述4个方面，将在办法中按具体服务内容从低到高依次分为五个等级，通过《上海市住宅物业服务分等定价表》，内含物业服务等级标准和物业服务收费标准，以便小区根据自身实际套用。
通过这种办法，居民将依据所交费用，享受相应的物业服务等级。如交纳最高标准的公共区域维护服务费用，即拥有小区探头监控、电子对讲、保安24小时巡视等最高服务。
业主大会成立前的物业服务收费，由建设单位根据物业特点和服务要求，选择服务项目、服务等级、拟定收费标准。并提前15个工作日将拟定的收费标准报物业所在地的区县价格主管部门确认。
业主大会成立后的物业服务收费，可根据大多数居民的意见，由业主大会与物业管理企业根据物业特点和服务要求，选择相应的服务项目、服务等级及收费标准。
如物业公司提供《办法》未涵盖以外的服务内容和设施设备而提高物业服务水平的，也可适当提高收费标准。
业主大会成立前的物业服务收费，建设单位须委托市物业管理协会，经组织专家论证提出相适应的收费标准。业主大会成立后的物业服务收费，将依据新增加的服务项目，由业主大会与物业管理企业确定收费标准。
广州：《广州市物业服务收费管理实施细则》规定，物业管理费采取市场自行调节的办法，由物业管理公司与业主相互约定合适的物业管理费，政府只提供政府指导价基准价。
具体做法是，业主与物业管理公司可采取包干制、酬金制和组合制形式约定物管费方式。其中包干制和酬金制是国家和省物管收费条例上列出的，组合制是根据广州实际情况制定的，指业主根据物业服务需要，分服务项目聘请管理企业并支付费用的管理模式和计费方式，是市场调节的一种做法。
实行包干制、酬金制的普通住宅实行政府指导价，实行组合制的普通住宅、高档住宅和别墅物业以及非住宅物业服务的收费实行市场调节价。
市价格主管部门会同房地产行政主管部门制定相应的政府指导价基准价，将每年公布一次。该基准价仅是一个指导性价格。实行市场调节价的物业，业主与物业管理公司也可参考该标准约定自己的物管费。
2004年广州市普通住宅物业服务收费，其中一级、二级、三级服务等级标准定价分别为1．3元／平方米·月、0．69元／平方米·月、0．36元／平方米·月，上下可浮动30％，即三级价格浮动范围在0．25～1．69元／平方米·月之间。该基准价并不是按照以前根据物业管理公司资质评级或者物业的硬件等级来定标准，而是实施可量化的物业服务等级标准。
北京物业收费沿革
1997年，执行《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》，普通住宅分为甲、乙、一般三个档次，管理费分别为2．40、2．82、3．50元／平方米／年。
1998年，执行《北京市高档住宅物业管理服务收费暂行办法》，高档住宅的物业管理服务收费实行市场调节价。
2000年，执行《经济适用住房小区物业管理服务收费办法（试行）》，小区物业管理服务收费实行政府定价：小区绿化率在30％以下（含30%)的收费标准为每月每平方米（建筑面积）0．50元；绿化率在30％以上的为每月每平方米（建筑面积）0．52元。
2004年，《北京市物业服务收费管理办法（征求意见修改稿）》和《北京市物业服务收费政府指导价收费标准》网上公示住宅物业服务收费基准价标准中规定，综合管理费0．32元／建筑平方米／月。
北京市物业服务收费政府指导价收费标准
住宅物业服务收费基准价标准:0.90元/建筑平方米·月
服务内容
综合管理
服务范围
小区规划红线范围内，涉及公共财产和公共事物的管理
服务标准
（1）负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；（2）每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施；（3）白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；（4）协助召开业主大会并配合其运作；（5）管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；（6）与业主签订物业服务合同等手续；公开服务标准、收费依据及标准；（7）应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；（8）全体员工统一着装，佩带有相片胸卡，持证上岗；（9）每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见用户不低于总户数的80％；（10）建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运行;(11)投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险(0.04元/建筑平方米·月)。
服务内容
物业共用部位、共用设施设备日常运行维护
服务范围
按《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件：共用部位共用设施设备一般应包括的范围的内容为准；不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵、暖气等设备
服务标准
（1）楼房及小区内共用部位共用设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》；（2）保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅；（3）确保雨水、污水管道保持通畅，定期清淘化粪池、雨水井，相关设施无破损；（4）单元楼外园区照明能源费用（不包括市政道路路灯电费）。
服务内容
绿化养护
服务范围
小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地
服务标准
按市园林局规定的二级养护标准养护。
服务内容
清洁卫生
服务范围
小区规划红线以内，业主户门以外
服务标准
维护和保持服务范围内的清洁卫生，包括：（1）有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；（2）设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；（3）每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物；（4）对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫；（5）按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；（6）在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫；（7）发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。
服务内容
秩序维护
服务范围
小区规划红线以内，业主户门以外
服务标准
公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括：（1）相对封闭：做到小区主要出入口昼夜有专人值守，危及人身安全处有明显标志和防范措施；（2）维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停放位置进行管理，保持车辆行驶通畅；（3）看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等；（4）夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；（5）有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案；发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。
注：
1．以上收费标准中，清洁卫生费0．05元／平方米·月，秩序维护费0．10元／平方米·月。
2．物业管理企业提供以下设施设备运行维护服务的，可以收取下列费用：
（1）安全防范设施设备日常运行维护费0．10元／建筑平方米·月。按照《北京市住宅区及住宅安全防范设施建设和使用管理办法》规定提供服务。
（2）消防设施设备日常运行维护费 0．10元／建筑平方米·月。按照《北京市消防安全责任监督管理办法》规定提供服务。
3．物业管理企业可在住宅物业服务收费政府基准价标准基础上按服务内容、服务范围和服务标准向上浮动10％。
4．以上收费标准已含物业管理企业的利润、营业税及附加。
本报记者 胡莲
(编辑：)
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