上月20日，北京华润对外正式宣布以1.6217亿元的底价竞得朝阳区双井1号一块占地6000多平方米的公建用地，定名为银杉国际中心。对于这次优士阁二期的“卷土重来”，业内一时间给予了空前的关注，原因其实很简单，双井板块的住宅和商务市场的发展一直不同步，这在业内是不争的事实，因此，这次优士阁二期的登场能否吹响双井市场商务市场全面突击的号角，CBD南区的发展究竟会走什么样的道路自然都成为了他们关注的焦点。

　　CBD万事俱备只欠“南”风？

　　其实业内一直都不乏“CBD发展向南倾斜”的认知，这里有两层意味，一方面，CBD目前的整体发展态势较为稳定，而与北部商务的成熟度和饱和度，以及价格几乎达到峰值来看，随着两大电视台的进驻，不少其附属的产业链企业自然会大规模东迁，南部的写字楼空间应该会有较大的发展余地；从另一个层面来看，不少业内人士也只能嘲讽，北部的商务空间饱和，西部的建国门、东二环商圈更是租金一路看涨，就连东部的朝阳路住邦2000、国际创展中心也发展势头强劲，唯独南部无论是双井还是西大望路似乎都还沉浸在住宅开发的红火状态下，“CBD就是一个四方大鼎，而CBD南始终在商务发展的气氛和速度上都显得比其他三方要慢，好像腿短一截，那鼎能不往南倾吗？”一位业内人士的比喻颇为无奈却又一语中的。

　　CBD南区商务市场的发展似乎迫在眉睫，这点相信不论是一直领跑双井商务市场的优士阁还是后期进驻的“富力双子座”似乎都意识到了，北京富力城副总张璇告诉记者，双井目前的商务气氛发展空间很大，毕竟离CBD太近，而且在价格上又极具优势，富力双子座100％销售并全部入住就是一个最好的证明，造成目前发展滞后的情况其实主要是建筑开发周期造成的。张璇说的“开发周期”就是双井的大部分综合项目都是先做住宅，然后在项目二、三期开发时再建写字楼。先做大规模住宅开发导致了写字楼等商务建筑类型还没有进入建设周期，所以，“一年半以后，双井的商务市场将迎来一个全新的格局。”张璇认为。

　　突围双井 瞄准“中小企业”

　　按照这样的理论，银杉国际中心在这个时候的亮相自然打了一个漂亮的时间差，即避开了大规模商务开发热潮，同时又在这一阶段弥补了市场空白，优士阁在经历了一期的摸索后在后期开发上显然经验十足。

　　经验十足的不仅仅是时间的选择，将中小企业作为主力目标也是其杀手锏之一，对此，北京华润房地产经纪有限公司策划经理马隽告诉记者“集团经过了缜密的分析”。而与此定位不谋而合的是，双井东部的石韵浩庭写字楼负责人尹郁告诉记者的答案也是如出一辙，双井真将成为“中小企业生存基地”？从目前该区域写字楼市场的趋势来看实现并非不现实。

　　据悉，地上建筑面积32000平方米、高17层的银杉国际大厦将首二层设为商业部分，层高达4.2米；并将3至10层为小面积划分，从70平方米到400平方米不等，11至17层为大面积空间划分，以600平方米主要等等这一系列的良苦用心都是为了尽最大能力满足不同企业的发展需要，而富力双子座和摩根斯坦利的联手又将在双井的写字楼市场进行全新的差异化定位，预计该区域写字楼客户的构成除原来的律师、会计师、投资咨询等中介服务机构，IT业、制造、加工、商贸等传统型中小企业外，还会新增加一些具有一定经济实力的国资企业、中外金融服务业，以及部分看好本区域发展前景的投资客等。

　　两大因素敲定市场定位

　　双井区域缘何在住宅逐步走高端开发的背后，在商务市场上反而选择“中小企业”？马隽认为两个因素起到了直观重要的作用。

　　首先，当前和未来几年，北京市的企业数量处于高速增长阶段，增长以50人以下的小企业为主流，其新开、扩张情况非常活跃。面向小企业的创新商务产品有强大的需求支持。从数量上看，北京市商务客户以营业额500万以内、50人以下人数的企业为主，均占企业总数的92%左右；而这种客户在海淀、朝阳两区数量又最多，占37%，即约10万个。而朝阳区的巨大供应量，主要集中在CBD和几个泛CBD区域内，双井区域却很少。双井区域内供应量小，尤其是办公类供应量小，现有的纯写字楼也就有富顿中心和富力双子座，而在售的项目基本没有了，这避免了该区域内的同类产品竞争。同时相对于CBD的巨大交通压力，双井的交通状况相对较好。

　　另一方面，随着央视大楼正式破土动工，央视东迁将在CBD形成和带动从节目制作、新技术研发到保险、金融服务等一个庞大的文化产业链，中国广告市场中近80亿的份额拥有者将迁到CBD及周边区域。而这一区域的写字楼包括银杉国际在内，均价都在1万元左右，在此区域应该有一定的竞争优势。(杨婕)