京城不少地产企业纷纷向海外投行抛出橄榄枝。上市公司也不例外。

　　最近，首创置业和阳光股份出访美国。此前，身兼首创置业总裁和阳光股份董事长的唐军曾透露，此次美国之行将与几家美国投行进行接触，开辟与国际机构对话的新渠道。

　　今年上半年，北京的地产市场新盘远少于往年，一定程度上导致行情见涨，在售项目普遍热销早不是什么新鲜事，融资、开辟新市场成为目前地产企业的首要问题，其中冲锋在前的都是业界颇有实力的地产公司。楼市出现了与世界对话的新理念。

　　融资开拓新路

　　针对目前宏观政策开辟新融资渠道的问题，早已被许多地产上市企业倾注了极大的热情。毕竟开辟融资渠道，不仅是为项目开发打下坚实基础，更可以了解国际行情，与国际进行平等对话。在内地上市的阳光股份似乎做的更为直接：他们倾向于为开发项目直接进行海外融资。

　　最近，担任阳光股份财务总监的杨宁出访美国归来，他在接受记者采访时透露，此次阳光股份分别与瑞银、沃顿、阿波罗等投行基金进行了接触，并初步达成了合作意向，而双方的合作将从项目层面开始，融资的额度在1亿美元以上，据称，这笔资金将被用做阳光上东的后续开发。

　　而此前，上海复地与摩根士丹利房地产基金达成合作协议，双方合作投资约5000万美元建设“复地雅园”项目；荷兰国际房地产基金目前在中国已注资4个项目同时开发；金地集团与摩根士丹利房地产基金Ⅳ（下称MSREF）、上海盛融投资有限公司共同出资设立项目公司。

　　海外基金三种方式进入内地

　　目前，海外地产基金主要以3种方式进入内地市场：第一种是投资开发型，即从前期就开始介入项目的开发，如新加坡政府投资公司、凯德置地、摩根士丹利、德意志银行、荷兰国际房地产、澳大利亚麦格理银行；第二种是收租型，即购买有稳定租户的成熟物业，长期持有收租盈利，如美国国际集团（ＡＩＧ）、新加坡政府投资公司、新加坡腾飞基金（ＡｓｃｅｎｄａｓＭＧＭ）等；第三种是不良资产处置型，通过收购不良资产，将其证券化打包处置、变现盈利，主要由投资银行高盛、雷曼兄弟与摩根士丹利等参与。阳光股份将以投资型模式吸引外资介入。

　　开发型海外地产基金主要选择上海、北京投资，目前投资项目正由商用物业转向住宅，由高档物业转向中档、中低档；收租型海外地产基金的首选投资地也是北京、上海。

　　外资给楼市带来什么？

　　外资注入究竟能给国内地产市场带来什么呢？有业内人士认为，简单的资金投入在企业看来是缓和了项目资金链的紧张局面，而对于买房人而言，当项目有了充足的资金支持，房屋的品质就有了保障。

　　此外，一些外资楼盘还将国外成熟的开发经验和居住理念，以及成熟的基础设施建材引进国内，运用国际化标准在人性化和细节上大做文章。例如，目前有项目采用ＬＯＷ－Ｅ玻璃技术，在国外其节能效果已被验证与外墙相差无几，阳光上东和上元的采光大玻璃就从天花板一直接到地板，白天整个屋子都是阳光。季景沁园在样板间内还有防止小孩碰头的伸缩门把手、防止厨房水流进客厅的7厘米门槛、方便洗碗的高落差水龙头、方便换气的超宽空调送风口等细节设计。

　　此次如果阳光股份获得海外资金支持，将为阳光上东后期酒店开发作准备，阳光上东一期已售罄，二期即将入市，产品在一期的基础上将有所改良，品质更高，以符合“富人区”的标准。项目后期还将开发一高档酒店，借以提升区域配套水平，为保证产品品质，商业部分可能采取自营方式，在目前市场上普遍以出售型物业为主的情形下，自主开发和经营的商业物业则显得更难得，因为要想保持产品品质，项目后期的管理和维护有着举足轻重的作用，对区域和地块的价值影响颇大，国贸就是一个最好的例子。

　　业内认为，包括地产上市企业在内大规模的融资行为，不仅保证了楼市及房产品品质的循序渐进，一定程度上也提高了人们的居住诉求。

　　(朱婧一)