天然的城市山水带、优良的自然环境优势，西部区域无可置疑地成为北京最适合居住的地区。根据北京市“两轴、两带、多中心”的城市整体规划，西边区域属于西部生态带的范围，无论从历史、现状，还是未来发展的趋势看，供应量相对较少是一个长期的状况。西区楼盘由于需求大于供应，预计2005年西部将形成同档次住宅价格高于其他区域的局面。

　　今年，玉泉新城、远洋山水二期、紫金长安二期将是京西普通住宅中的热点项目。建工集团的庐师山庄、北辰集团的京西别墅项目将为京西别墅市场增加新鲜血液。首创置业在玉渊潭南侧高端公寓项目，当代集团在上地的MOMA升级版项目、泰跃地产的褐石将为京西带来高品质的住宅产品。

　　由于西部区域内可开发用地越来越少，未来半年、西部地区住宅的供应量主要集中在上地区域、玉泉路区域、西南部的京石高速路沿线、香山周边区域以及山后地区。

　　值得关注的区域

　　玉泉路区域 超级大盘盘踞 目前最为活跃

　　玉泉路区域目前聚集了规模在百万平方米以上的远洋山水、玉泉新城，以及30万平方米的珠江峰景、70万平方米的天鸿·美域等多个楼盘，是目前西区供应量比较集中也比较大的区域。

　　市政规划 道路改善

　　2003年9月，玉泉路一期的建成通车彻底改变了道路坑洼不平、环境脏乱不堪的状况。新建的万寿路南延路的建成通车，起到连通莲花池东路、丰北路和京石高速路的作用，使西三环、西四环路的交通压力得以缓解。

　　2005年前阜石快速路、莲石路也建成通车。随着市政规划及道路建设的进一步完善，玉泉路区域的交通优势将进一步得以凸显。

　　地理优势明显

　　石景山是北京城区中唯一一个山水城市。借北京最大的氧气库香山、八大处等景观资源之灵气，使西区具有得天独厚的地理优势。另外，随着首钢的搬迁和八宝山焚化厂的部分搬迁，西区将发展得更加适合居住。

　　生活配套齐全

　　在玉泉路地区，各类生活设施配套也相对完善，分布有普尔斯马特、华普、沃尔玛、华联等大型商业设施；石景山游乐园、松林公园、田村山公园、国际雕塑公园等景观配套；在规划中，占地64公顷的北京时代购物广场、北京银和娱乐文化中心以及环球影城主题公园等大型娱乐项目也分布在玉泉路区域内。

　　区域内重点楼盘：玉泉新城、 远洋山水、珠江峰景、天鸿·美域、京城DC

　　山后区域 一个新兴的住宅区

　　随着万柳地区开发日益饱和，新住宅区已经开始向海淀山后地区迁移，仅百望山板块就汇集了百旺茉莉园、中海枫涟山庄、润千秋等多个项目，其人文、山水气质吸引了众多在中关村、上地工作的高知人群落户于此。

　　“山后地区”是指北京海淀区五环路以北，现海淀区的“一镇六乡”，为中关村科技园区的重点建设园区——海淀园发展区的主体，也称海淀科技园北部地区。目前大举开发的“百旺新城”就在“西北旺镇”，其他几个镇的开发建设还正在酝酿和规划中。

　　“百旺新城”是按照北京市绿化隔离地区政策建设的现代化小城镇，并于2002年5月正式启动，预计用五年时间即2007年完成全部建设。

　　“百旺新城”住宅建筑面积达172万平方米，容积率不超过1.5，绿化面积达到35%，仅大型主题公园就有3个，并伴有喷泉、雕塑、广场等，建成后将有1万户居民约三四万人入住，而社区内的各项服务商业配套遍布小城镇内，不仅有大型超市、特色商业街，还有文化广场、主题公园等娱乐设施；医院、诊所、银行、邮局、电信中心和一所9年制学校、两所幼儿园等。

　　今年海淀山后地区仅有4块土地投入市场，资源稀缺将促使价格进一步上涨。据了解，百旺茉莉园从去年11月份开盘至今，均价上涨近千元，目前已达到百望山板块住宅项目7000元／平方米的均价水平。

　　已经开发的楼盘有：中海枫涟山庄、百旺·茉莉园

　　将要开盘的有：润千秋家园等

　　上地区域 中关村的后花园

　　上地区域位于中关村北部，本身地处近郊，少了城区的喧杂和风尘。依傍圆明园、颐和园、望儿山、香山等皇家园林和名胜古迹，自然环境可谓天生丽质；而根据上地信息产业基地的规划，这个区域里的绿地率为52．26％，平均容积率只有1．8，很自然，这里的空气质量要明显优于市内。

　　在上地教育环境优越是一大特点，这里毗邻中国著名的高智力密集区，50多所国家重点学府和中国科学院等200多家科研院所云集四周。

　　对于居民生活服务设施来说，周边有利客隆超市、普尔斯马特、上地邮局、八大商业银行。酒店有上地休闲俱乐部、上地大厦等。

　　已经开发的楼盘有：清上园、上地佳园、当代城市家园、百旺家苑、麒麟家园、天秀花园、领袖·硅谷、万科西山庭院、博雅西园、博雅德园、紫城。

　　将要开盘的有：硅谷·亮城、当代集团MOMA项目

　　香山周边区域 景观优势独享

　　西山地处北京上风上水，四季皆呈现着变化万千的迷人景致，古来便是众人向往的旅游胜地。西山植物资源得天独厚，有各类树木几十万余株，仅古树名木就达5800多株，约占北京城区的四分之一，是北京地区最大的天然植物园。

　　北京气象局气候专家曾在西山地区选点测定，单位体积含氧量要高于城区的20倍，是北京负氧离子最高的地区之一，堪称北京地区最大的天然绿谷“氧吧”。

　　根据北京市政府日前提出的“两轴－两带－多中心”的城市总体规划，西部将建设成为“绿色生态带”，西山地区的新楼盘基本都是绿色隔离带项目，并且全部是低密度、高舒适度的社区，而这样的社区是不会给生态带带来破坏的。

　　西山在北京人的心目中，有一种非常神圣的地位，郁达夫有一句话，“北京最漂亮的就在于西山的一抹晚霞”，而且历代帝王、高僧，所说的人文景观都是围绕西山做文章，西山这块叫做北京西部生态带，它的定位就是休闲居住，和东边定位是不一样。西山的居住环境资源和人文资源在北京是仅有的。目前，西山区域是真正北京的富人区，大家形成了这样一种共识。

　　已经开发的楼盘有：四季·香山、檀香山、西山美墅馆、香山艺墅

　　将要开盘的有：建工地产在西山八大处风景区脚下推出的“庐师山庄”

　　中式的联排别墅香山·甲第

　　香江国际集团也在上西山东麓推出“香江别墅”

　　京石高速路沿线 合力打造高品质楼盘

　　西南区域环境不好、交通不便、人文环境较差，但正因为西南区域开发较晚，存在着较多的闲置土地和需要拆迁土地，土地价格与其他区域相比较低，各种档次物业杂陈的情况较少，为这里成片开发高品质楼盘创立了极为有利的条件。

　　京石高速公路使这里具备了发展住宅的交通条件，成本低和稳定的市场需求是这一区域升温的最主要因素。

　　面对西南地区市政设施不完善，商业、生活、娱乐配套不足的现状，多数开发商都打出了低于产品品质本身的价格，并在自己项目当中加了大量的商业配套以及娱乐配套，精心设计园林景观。

　　像绿城集团本就以建造低容积率、低密度花园洋房著称，提香草堂项目更是集高尔夫球场、人工湖、观光农艺园于一体。

　　绿城的开发商表示：在绿城10年的开发历史上，不乏以项目带动整个区域升温的例子，高品质楼盘的出现会带动西南区域服务行业发展，改变当地的人文环境，并改变过去人们认为西南地区地理位置较远、经济落后的看法。随着北京市整体的发展，绿城、首创、奥林匹克花园等品牌开发商的进入，广大消费者对区域认同的增强，北京西南楼市将会有更大的发展空间。

　　以相对低廉的价格获得高品质、高舒适的生活，是目前西南楼盘的主要特点。提供高品质、低密度、低价位的升级置业产品，与城区产品形成互补，应是西南楼市未来发展的主要方向。

　　就整个西南来讲，未来几年楼盘将进一步放量，尤其是京石高速沿线，因开发商起点较高，要想在项目上取胜，除了价格优势外，京西南将更多开发成规模的品质楼盘，另外大量业主的入住会加快商业配套的发展，这将使西南地区成为低密度、高舒适度、高性价比的项目聚集区。

　　细心观察不难发现，开发这些项目的大多是品牌开发商，比如珠江地产、首创集团、华润集团、绿城集团、奥林匹克花园集团等。许多有远见的开发商纷纷寻找新的开发中心，而目前来看，房山区是少有的具有开发潜力的区域，这反映了品牌开发商的战略眼光。而众多项目的成片开发会迅速提升整个区域的价值。品牌开发商加盟西南部地区，其产品品质有保证，对快速提升区域地产市场形象很有帮助。

　　西南地区近期开盘的项目有靠山居·艺墅、提香草堂，而此前开盘的项目还有大宁山庄、绿城百合公寓等项目。除了上述已经开盘的项目，包括中体奥林匹克花园、华凯花园、珠光御景、加州水郡等在内的多个项目均有望在今年年底或明年年初开盘。

　　值得关注的区域

　　事件

　　首钢将搬迁

　　今年3月，首钢搬迁计划得到了国务院的批准，引起市场上的强烈反响。许多企业都很关注首钢搬迁可能带来的巨大商机，其中房地产企业对这些土地用途最为关切。

　　腾出的土地是不是立刻用于房地产开发，据首钢有关人士透露，目前厂区这块地做什么还没有批下来，但今年6月份会有结果。

　　据了解，首钢此次搬迁将分三个阶段：2005年底压缩200万吨钢产量，2007年底再压缩200万吨钢产量，2010年底涉钢部分全部搬迁。这一搬迁过程由于环境改善、土地供应可能放量等因素向许多房地产商提供了开发商机。

　　对于京西的房地产开发，北京城市总体规划2004年～2020年做了这样的要求：西部区域将以优化、整合、完善现有的发展空间为主，改善生态环境，防止高密度连片开发。

　　中国城市规划设计研究院的专家认为，首钢搬迁后的西部地区一定要发展能够代表北京市特点的产业。首钢所在区域是“总规”提的西部生态带中心的位置，这一带的交通条件不错，而且这个区域的旅游产业基础比较强。要发展旅游，但不仅仅是旅游景点，而是以旅游服务为主。

　　按照专家的设想，西部生态带的核心区不是做商务区，而是主题公园群，在这个基础之上再发展一些商务区。应鼓励一种差异性的开发，开发的模式更要注重对生态的保护，而且充分利用现有生态环境。

　　据了解，首钢以西不远的地方已经在筹备建一个叫“米高梅娱乐中心”的大型主题公园，预计将包括150多个娱乐项目，配套修建大型购物中心和若干个五星级酒店。

　　值得关注的楼盘

　　2005西部区域新盘

　　紫金长安(二期)

　　位于五棵松西翠路，项目紧邻2008年奥运会篮球场馆，该项目一期销售情况良好，预计二期将于2005年6月后开盘。

　　远洋山水项目位于长安街西延长线玉泉路路口西南侧，拟建设成总建筑面积130万平方米以上大规模社区，有塔楼、板楼，目前正在销售中。

　　当代集团清河MOMA30万平方米住宅项目将当代万国城的MOMA复制到这个项目中，在西区打造住宅项目的高科技含量，预计年内开盘。

　　珠江峰景 西四环岳各庄桥西北角。户型设计紧凑、实用、面积适中，以100平方米~130平方米的二居、三居为主。精装住宅。

　　香山·甲第香山·甲第位于海淀区闵庄路南侧。双拼别墅,联排别墅。在总体建筑风格上，采用中国传统建筑加适量现代元素，体现“四合院”与“胡同”的概念。

　　京城DC 位于玉泉路路口南，项目定位为经济型小康住宅，6层板楼。

　　檀香山位于四季青桥向西1800米，联排和叠拼别墅。联排12800(元/平方米)，双拼14800(元/平方米)，二期年内开盘。

　　紫城项目位于上地信息环岛向西1000米，总建筑面积为16万余平米，由18幢6层电梯板楼和2万余平方米的社区商业配套组成，二期7月左右开盘。

　　润千秋佳苑项目临近京密引水渠和百望山森林公园，由6～9层纯板式住宅及部分商业配套设施组成。结构上采用框架剪力墙结构，所有楼宇全部配备品牌无机房电梯，采用了人车分流、全明设计等手法，户型上以二三居为主，下半年开盘。

　　钓鱼台·西该项目位于西三环中路，中央电视塔西侧。总建筑面积约25万平方米，均价15000元/平方米，建筑类型主要为豪华公寓，先期开发南段。总户数约431户，容积率为4.59，绿化率为30%。该项目1号楼为板式连塔；2、4、6号楼为23层塔楼。

　　文津国际公寓位于海淀中关村东路一号，是一个公寓项目，采取双塔联体板式造型，包括商住公寓和纯居住公寓两大部分，总建筑面积约为9万平方米，精装均价12800元。

　　褐石泰跃地产新项目，位于圆明园东门对面，建筑类别为5层叠拼式花园洋房，褐石建筑面积约10万平方米，计划5月左右开盘，预计每平方米售价在1万元左右。

　　主语城是中信、首创在政务区的中心地段首体南路筹备的一个面积超过40万平方米的超大规模项目，并将其定义为复合型现代化社区。其中包括了高档住宅、写字楼、商业、酒店等全功能业态，其建筑设计也出自加拿大的著名设计师James之手，温哥华滨海的最有代表性的富豪公寓皆为该大师的力作。预计7月开盘。

　　永丰嘉园 联排和小高层，海淀区北青路北航天城西，占地19万平方米，建筑面积19万平方米。

　　庐石山庄建工地产项目，位于香山脚下。提出适合中国人居住的原创设计，计划打造西山河岸私家宅院，每户享有私家会所，距八大处风景区徒步仅10分钟路程，西山风景一览无余。

　　花园公寓位于海淀花园路牡丹园十字路口东北角，是联体塔楼精装小户型项目，总建筑面积5万多平方米，主力户型套内面积45～100建筑平方米（精装修）。预计6月开盘，2006年入住。

　　天鸿美域天鸿美域位于玉泉路南，4月15日将开始内部认购。社区总占地面积约为17.78万平方米，规划总建筑面积约41.19万平方米，综合容积率约为1.92。住宅均为多层（6～8层）、高层（10～15层）的板式结构，一期5月28日开盘，二期估计6月开始认购。

　　大河庄苑大河庄苑位于海淀区苏州街3号，建筑面积3万平方米，目前为现房面积集中在45平方米～70多平方米之间，共计503套。

　　归谷园(领秀二期)联排、多层、小高层，建筑面积30万平方米。二期项目也是以别墅为主，大约300栋，建成后将成为上地最大规模的高档居住区。

　　海开冷泉项目 海淀西北旺镇，建筑面积70万平方米。

　　百旺茉莉园叠拼、多层和小高层，建筑面积70万平米。容积率1.34，绿化率30.60%。主力户型为120～140平方米的三室二厅二卫和85～95平方米的二室二厅。

　　玉渊潭项目 由首创和亚洲不动产投资基金新加坡GIC联合开发的住宅项目，产品定位为亚洲级都市隐私顶级住宅。

　　上河村（三期）位于海淀区 远大路南，整个社区均由纯板式高层、多层住宅组成，三期年内开盘。

　　香江别墅纯独栋山景大盘，位居海淀与昌平的接壤位置，香江别墅创造性地将东方的居住理念融入现代西方别墅设计中，建造更适合东方人居住理念的上好别墅。一期90栋别墅即将面市。

　　玉泉新城规模为百万平方米，位于阜石路以南，玉泉路以西，居住人口密度低，交通出行较方便。社区内以板楼为主，楼层不高，带有电梯，居住方便；规划的园林景观设计不错，绿化率高，日常活动空间有舒适度。二期预计7月开盘。

　　本报记者 习燕燕