南城优势在“新政”实施后凸现(组图)
http://www.sina.com.cn 2005年06月09日 21:02 精品购物指南
——正眼看南城系列报道之三南城潜力篇
以下摘录论坛上的精彩发言，全部内容可浏览新浪房产（bj.house.sina.com/2005nancheng）。
中国社会科学院城市与环境发展研究中心主任 牛凤瑞
重心北移的北京城市现有空间布局
原来北京市的重心在天安门附近，解放以后，北京市的人口和城区已经实现了成十倍的增长，它的主要增长方向是向北、向西扩展，造成了北京市城市重心北移。这种布局取得了比较好的经济效益，但同时也对北京主城区的大气环境、水资源的保护带来了非常大的负效应，使未来城市的持续性发展造成了较大的成本。
现在有关北京市城市功能定位以及战略举措在新一轮的《首都整体规划修编》里已经明确了，叫作“两轴两带多中心”，但是，有些问题还需要进一步细化和讨论。“两轴”，东西向是有形无意；南北轴是有意无形；东西向非常长，南北向比较短，实际上是重东西轻南北。
主城区适度南移 具有合理性和必然性
对北京市城市空间布局未来调整方向的设想，我的基本观点是，北京市主城区的中心适度南移具有合理性和必然性。南移，背后的意义就是加快南城的开发和建设。
建设新城基本上是以现有县区政府所在地为规划的基本依据。方案里提出通过引导发展商业、文化、综合职能和行政办公职能带动南城发展，同时也有把南苑集团作为近期中央行政办公预留地的备选用地。通州新城是中心城行政办公、金融贸易等职能的补充配套区。这个定位，我理解其背后的含义是中央和国务院在某一个时段往南迁。这是一个主流性的倾向。
北京是全国的政治、文化、教育中心，是中华人民共和国国际交往的中心，本身的建设用地空间有限。人口重心、经济重心是在北京市南边偏东，进入北京市的人口、物流、信息流主要是从南部和偏东方向进入北京的。北京市主城区重心的南移具有极高的隐性社会效益、生态效益和经济效益。第一，它可以大大地缩短进入首都的距离，包括人流、物流、信息流。第二，南部土地资源相对丰足，主城区的南移为北京市的城市扩张提供了相对充裕的、价格较低的用地和空间。第三，可以减少主城区生态环境保护和可持续发展的成本。
加快南城发展的战略意义
如果北京市的政府机关南移到大红门附近或者南苑以南，大体上形成“南市”，就是南部是北京市政府，“北文”，就是北边是高教区，“西军”，即西部是部队，“东交”，即东部是外交和CBD，“中中央”，即中间还是党中央、国务院所在地。这个方案可能实施起来成本更低一点，也符合中国老百姓的文化、历史心理。
在我看来，如果拉动南城，加快南城的发展，北京市政府以及相应机关的南迁可能是最有效的，也是最容易见效的。第一，北京市南城的开发不仅仅对于北京的可持续发展具有战略意义，而且与充分发挥首都功能具有全国层次上的积极意义。第二，北京市中心城区的重心适度南移，既是南城更大规模开发的结果，也是南城更大规模开发的一个基本依据。第三，北京市中心城区重心的适度南移对北京南城的房地产开发是一种利好消息。
宣武区发展和改革委员会主任 王佐
6平方公里的可开发空间
宣武区是北京四个中心城区之一，面积19.04平方公里，2004年地区生产总值达到了225亿元，同比增长12%，财政收入24.5亿元，增长22%，人均可支配收入14677元，整体来看，应该说在整个“十五”计划期间都保持了良好的发展态势。目前，正在制定“十一五”发展规划，宣武区未来五年的功能定位、发展目标、发展战略、主要产业、功能街区等等。目前还处于专家论证的阶段，近期会有个比较科学的结果。
尽管重大问题还没有敲定，但是基本的数据可以确定，到目前为止还有可供开发的土地6平方公里，其中，70%左右属于危改用地，包括大栅栏、天桥、菜市口东南角、菜市口西北角的广安片和宣西片，当然还有报国寺等等，也就是说还有可开发空间。
按照北京市城市总体规划，宣武区作为首都功能核心区之一，它的任务是加强产业区管理，保护古都风貌，改善人居环境，大力发展现代服务业。根据这四句话，我理解未来宣武的建设，还是要三位一体，即要实现产业、住宅和风貌的有机结合。
城市建设面临的困难
三位一体怎么结合？有一些制约性的因素。第一，规划控制得挺严，在规划过程中，不仅要控制高度，还要控制密度，最重要的是要体现古都风貌，对开发商来说，利益怎么平衡就是很大的挑战。而且手续上也越来越复杂，现在至少增加了三个手续——环境评估、交通评估、文物保护评估。第二，开发的成本的确不低，因为危房改造，人口密度还是很大的，涉及到拆迁问题。第三，拆迁的政策据说要调整，对于拆迁和被拆迁人员，有个不断博弈的过程，由于我们的制度不完善，在现实中，这不光是成本的问题。
房地产开发的优势
目前，这里开发的房地产，住宅是8000元/平米，将来可能达到1.2万元/平米，市场是很受欢迎的。有几个比较硬性的支撑因素，第一是区位的因素，它是中心城区，非常方便，离天安门广场很近，中国人有个传统思想，上风上水，离天安门广场比较近，离中轴路比较近，在中心城区还是有人比较偏好的。第二，生活在南城，才是北京市真正走向开放、走向产业、走向文明的通道。如果从更大的范围来看，京津冀要合作，最边界的地方就在南城。还有一点就是市委市政府提出来的南城倾斜政策，对南城的开发商，对南城各区县的占有，完善各种基础设施，改善环境条件，对产业发展是非常有好处的，也是比较重要的因素。
对宣武而言，居民的结构在不断改变，我们现在鼓励外迁模式，起到置换的作用。从现实来看，我们有很多危改片，很多经济街区，市场前景比较好，它将面向的是全北京市、全中国，甚至全世界。
首都经济贸易大学房地产开发经营教研室主任 邢亚平
交织在矛盾和问题之中的区域优势
南城地区，中国社会城市里面的所有矛盾和问题，在类似于宣武区这样的内城城区中几乎都交织在一起了。像宣武区，不但有危改、拆迁问题、交通问题、基础设施问题、温饱问题，还有民族问题，因为这里有一个全世界知名的“牛街”，这是我看到南城最重要的表象。城市和区域经济的发展，被这些交织的矛盾掩盖了。其实，在这个过程中不断地看到了整个北京市在新编城市总规中，政策面在向南倾斜。从政策面的角度上讲，南城在整个北京市有独特的地位，如果北京市在国际大都市这个快速通道上快跑的话，不可能甩下南城。
南城的土地价值和发展潜力是被一些节点挡住了，问题的焦点或者困难，其实恰恰是南城的价值点。比如，越是内城区，土地资源越稀缺，但宣武区还有这么大面积的土地可以利用；此外，南城还有一个富含800年建城史的历史文化资源是没有发挥出来的，这种资源实际上是土地价值当中最有内涵的部分。这个价值是不可取代的，会随着整个城市快速向国际化都市发展不断彰显出来，我们需要发现的眼光。
赋予现代产业内涵的历史价值
一个非常重要的突破点，就是在这些区域中一定要赋予现代产业的内涵。这种新的产业内涵是有非常深厚的历史文化根基的。政府在这方面已经形成了新的整体化发展思路，在这个思路下，再看土地价值的时候，可以用一个新的视角发现它的价值。其实目前在南城地区的文保区，土地价值有非常大的空间，而且后续的价值链非常长。这些价值实际上已经被众多“资本”发现，大栅栏也好，琉璃厂也罢，其实周边都有很多的资本，不断地探讨在新的政策框架下找到发挥土地价值最大化的操作办法。
南城发展面临历史性机遇
新的产业思想引导，会比较快的在南城这样积淀较厚的地区快速积聚，较快形成区域整体的价值。实际上，整体区域价值的形成使文明、文化的价值彰显出来。南城很大的开发潜力，很多投资商到这里一年以后就发现，其中藏匿着非常多的价值。问题是要能穿透表象，看到内在的价值，找到发现价值的通道。
我认为目前城市的发展处在历史的关口上，大规模的城区改造和文化保护，这种机会以后就没有了。政府在新编总归和城市发展思路以及各个内城区的大概任务，形成了一套完整的政策体系，区域政府在这套体系的框架下形成的非常切合实际的发展思路，是一次历史机会。这些历史机会目前也已经被很多资本所把握，这证明南城的发展优势也是被国际资本看好的。
中国城市规划设计研究院研究中心副主任 赵文凯
灵活的规划 带给南城更多机会
新一版的规划我觉得可以概括为一个字，就是“活”。北京的规划“活”就活在它的目的性，就是说确定大的原则——生态的保护、城市的问题用什么方式解决，这个大原则是确定的，但是，具体的规划是一个活的、不确定的，就是灵活，是相当有弹性的。我觉得从这点上来讲，规划给南城的发展提供了更多的机会，并不是说你就发展保护历史文化，其他东西没有，不一定的。从规划的理解上，南城的机会是很多的，没有限定。
南城发展要抓产业特色
南城的发展我觉得还是老话，产业是第一位的东西，必须有产业，才有各方面的事业的繁荣，包括房地产。我感觉就是要抓住城市发展的主流，城市定性以后，这些主流的东西能不能抓住一样，比如说，中关村和海淀抓住了高科技产业，这就是北京独特的产业。在区域竞争当中，北京里面的这几个城区、几个区或者几个方向空间发展当中，也存在同样问题，就是在产业增多，尤其是北京特色的优势产业中，南城除了在传统文化产业之外，其他的还能争来什么东西？
新政策是南城楼市的好机会
目前的热门话题就是房地产的新政策。这些东西我觉得对南城而言又是一个好机会。新的政策抑制投资和投机，我的判断是，这个新的政策并没有配套的措施，中国仍然要保持快速稳定的发展，城市化是必然的，需求没有改变，土地供应没有改变；另外，没有提供一个新的投资渠道。2月全国个人储蓄存款达到13万亿元，同比增长13.5%。如果股市不行，其他投资渠道没有提供的话，资金仍然会流向房地产，投资的速度可能还会加快。
政策的影响可能在于投资结构的调整。实际上对南城有两个机会：一个是刚性的居住需求，南城可以向市场提供高品质、低总价的房子，在区域竞争当中是非常有市场的。二是，对南城商业的发展，带来一个新的机会。从目前房地产价格分布上看出一个特点，就是中心城和郊区价格差异不大，而像温哥华这样的国际化都市距离对价格影响相当大。中国的房地产未来的走势很有可能也是这样的。北京还会在各方向上均衡发展，南城的价值会得到重估。
开发商要重视公共空间的投资
最后，我还是要呼吁，开发商要形成开发商的联盟。政府的职责，很明确，就是要做好基础设施配置，为基础设施建设提供资金保障。但是南城整体形象要提高，光靠政府是不行的，必须靠开发商。大家的投资视野不能局限在地块红线以内，必须要考虑公共空间，怎么和政府联合补充一些资金，投资到公共空间和公共设施当中来。我觉得在区域竞争当中这是很有必要做的事情。
北京市万年花城房地产开发有限公司副总经理 黄玺庆
改变南城面貌需要“脱胎换骨”
大家不愿住在南城，是因为南城开发太晚，市政建设太晚，区域面貌落后。但是改变南城面貌，不能简单地模仿北京现有的城区作法。目前北京的发展使北京城市里的生活不方便也不舒适，但是到郊区，又存在购物不方便，生活成本太高等问题。改变南城面貌不仅仅是改头换面的问题，还要想办法脱胎换骨，使之成为既能够满足人们对城市生活的向往，又具备良好环境的、舒适的“新都市”。
大盘开发要重视 土地价值的综合利用
对大盘开发商来讲，在开发过程中必须要具备新城市的意识。要按照“新城”的建设开发社区。首先要确保土地开发价值能够综合的利用，应该注意“城”和“市”的辨证关系。也就是居住和商业的关系，一个有城无市的市区只是一个卧城。
房子增值，是因为所在区域的发展和城市化，房地产的规划，就是解决空间的问题，居住空间、工作空间、购物空间、娱乐休闲空间、教育空间、生老病死空间，一个城市的规划，一个社区的规划，就是把这个空间有机地做好。做得好，毫无疑问会对这个区域的价值提升产生重要影响。
新都市建设需要 政府支持与多方协作
要想达到新城市标准，首先建设合理的交通网络，解决交通问题是大盘开发的首要问题，要形成“大社区、小街区”的布局。大社区如果不做成小街区的话，对于社区商业的发展都是一个难题。做成小街区，可能不是开发商的一己之力能够完成的，这是一个综合工程，还需要政府的良好规划。
此外，还有教育问题，学校的配套，作为开发商来讲，单凭一己之力真的很难解决。还有就业问题，如果不能和政府的规划有机结合的话，就又是一个卧城。所以，要想具备新城市的意识，就要解决方便问题，要解决舒适的问题，还必须要解决人们的沟通需求，要把业主的沟通问题作为一个非常重要的问题解决。
一个大盘的开发要对区域价值达到最大限度的提升，首先离不开政府的配合，其次要具备新城市的意识，不能忘记能够给业主带来的新城市的三个功能：方便、舒适、沟通。万年花城作为西南200万平方米的大盘，从规划之始，就肩负起开发商的社会责任，按照“新都市主义”来规划、构建方便、舒适、沟通的和谐大社区。
06 南城楼市 挑战、压力与发展并存
北京中广信房地产经纪有限公司策划总监 卢校
中广信每年有20亿元的市场份额是通过操作南城的项目实现的，截止到现在，公司在亦庄板块、大兴板块、马家堡板块都有相应的操作项目。可以说，我们见证了南城的发展过程。
南城成为北京楼市的热点
从我们目前操作的几个项目来看，南城的房地产市场还是供需两旺、交易活跃的，比如一品亦庄和星河城，相比2003年、2004年单价上调了1000～1500元，调整幅度在8%～12%。
第一，南城目前已经形成了一些热点的区域，像大兴板块、亦庄板块、马家堡板块以及花乡板块，这些板块在市场中的知名度和在老百姓消费的美誉度都是非常高的。
第二，南城形成了一些明星项目，比如说亦庄的金地格林小镇等，其小区的规划、品质待方面都做得非常好，性价比非常高，老百姓也非常认可。
第三，南城的发展机遇被很多资本看好，一些大型品牌开发商陆续落户南城。
第四，南城目前项目市场业绩表现不俗。比如说星河城，去年的销售额是15.6亿元。价格上来讲，2003年，整个北京市场价格增幅最大的是通州区域，但是2004年是南城马家堡板块。星河城现在的价格已经有7500元/平方米了，而开盘的时候只有4000元/平方米左右。
第五，从客户结构来说，目前分布的重心往北移了；从客户的层次，包括文化的层次和文化品位也要求越来越高。
第六，南城被很多商家看好，像上岛咖啡、吉野家、麦当劳等，都主动要求在这里设点，商业氛围有很大提高。
南城发展正当时
第一，南城的土地储备非常丰富，成本较低，这是房地产开发的先天优势。第二，南城的需求非常旺盛，特别是价格在5000～6000元/平方米的中高档楼盘。老城区的城市改造，其实为我们提供了客源。所以，南城的需求也为南城的房地产发展提供了原动力。第三，南城的基础设施，包括城市配套，不断完善，无形地提高了南城土地的含金量。第四，政府的资金和政策上的支持，包括商务大道、国际传媒大道、丰台科技园区和亦庄的规划，能够解读政府重视南城的发展。第五，南城的升值潜力比较大，目前还处在一个起步阶段，今天的南城是CBD或者东城、西城的昨天。
本报记者 赵秉杰/文 严军/摄
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以下摘录论坛上的精彩发言，全部内容可浏览新浪房产（bj.house.sina.com/2005nancheng）。
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中国社会科学院城市与环境发展研究中心主任 牛凤瑞
重心北移的北京城市现有空间布局
原来北京市的重心在天安门附近，解放以后，北京市的人口和城区已经实现了成十倍的增长，它的主要增长方向是向北、向西扩展，造成了北京市城市重心北移。这种布局取得了比较好的经济效益，但同时也对北京主城区的大气环境、水资源的保护带来了非常大的负效应，使未来城市的持续性发展造成了较大的成本。
现在有关北京市城市功能定位以及战略举措在新一轮的《首都整体规划修编》里已经明确了，叫作“两轴两带多中心”，但是，有些问题还需要进一步细化和讨论。“两轴”，东西向是有形无意；南北轴是有意无形；东西向非常长，南北向比较短，实际上是重东西轻南北。
主城区适度南移 具有合理性和必然性
对北京市城市空间布局未来调整方向的设想，我的基本观点是，北京市主城区的中心适度南移具有合理性和必然性。南移，背后的意义就是加快南城的开发和建设。
建设新城基本上是以现有县区政府所在地为规划的基本依据。方案里提出通过引导发展商业、文化、综合职能和行政办公职能带动南城发展，同时也有把南苑集团作为近期中央行政办公预留地的备选用地。通州新城是中心城行政办公、金融贸易等职能的补充配套区。这个定位，我理解其背后的含义是中央和国务院在某一个时段往南迁。这是一个主流性的倾向。
北京是全国的政治、文化、教育中心，是中华人民共和国国际交往的中心，本身的建设用地空间有限。人口重心、经济重心是在北京市南边偏东，进入北京市的人口、物流、信息流主要是从南部和偏东方向进入北京的。北京市主城区重心的南移具有极高的隐性社会效益、生态效益和经济效益。第一，它可以大大地缩短进入首都的距离，包括人流、物流、信息流。第二，南部土地资源相对丰足，主城区的南移为北京市的城市扩张提供了相对充裕的、价格较低的用地和空间。第三，可以减少主城区生态环境保护和可持续发展的成本。
加快南城发展的战略意义
如果北京市的政府机关南移到大红门附近或者南苑以南，大体上形成“南市”，就是南部是北京市政府，“北文”，就是北边是高教区，“西军”，即西部是部队，“东交”，即东部是外交和CBD，“中中央”，即中间还是党中央、国务院所在地。这个方案可能实施起来成本更低一点，也符合中国老百姓的文化、历史心理。
在我看来，如果拉动南城，加快南城的发展，北京市政府以及相应机关的南迁可能是最有效的，也是最容易见效的。第一，北京市南城的开发不仅仅对于北京的可持续发展具有战略意义，而且与充分发挥首都功能具有全国层次上的积极意义。第二，北京市中心城区的重心适度南移，既是南城更大规模开发的结果，也是南城更大规模开发的一个基本依据。第三，北京市中心城区重心的适度南移对北京南城的房地产开发是一种利好消息。
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宣武区发展和改革委员会主任 王佐
6平方公里的可开发空间
宣武区是北京四个中心城区之一，面积19.04平方公里，2004年地区生产总值达到了225亿元，同比增长12%，财政收入24.5亿元，增长22%，人均可支配收入14677元，整体来看，应该说在整个“十五”计划期间都保持了良好的发展态势。目前，正在制定“十一五”发展规划，宣武区未来五年的功能定位、发展目标、发展战略、主要产业、功能街区等等。目前还处于专家论证的阶段，近期会有个比较科学的结果。
尽管重大问题还没有敲定，但是基本的数据可以确定，到目前为止还有可供开发的土地6平方公里，其中，70%左右属于危改用地，包括大栅栏、天桥、菜市口东南角、菜市口西北角的广安片和宣西片，当然还有报国寺等等，也就是说还有可开发空间。
按照北京市城市总体规划，宣武区作为首都功能核心区之一，它的任务是加强产业区管理，保护古都风貌，改善人居环境，大力发展现代服务业。根据这四句话，我理解未来宣武的建设，还是要三位一体，即要实现产业、住宅和风貌的有机结合。
城市建设面临的困难
三位一体怎么结合？有一些制约性的因素。第一，规划控制得挺严，在规划过程中，不仅要控制高度，还要控制密度，最重要的是要体现古都风貌，对开发商来说，利益怎么平衡就是很大的挑战。而且手续上也越来越复杂，现在至少增加了三个手续——环境评估、交通评估、文物保护评估。第二，开发的成本的确不低，因为危房改造，人口密度还是很大的，涉及到拆迁问题。第三，拆迁的政策据说要调整，对于拆迁和被拆迁人员，有个不断博弈的过程，由于我们的制度不完善，在现实中，这不光是成本的问题。
房地产开发的优势
目前，这里开发的房地产，住宅是8000元/平米，将来可能达到1.2万元/平米，市场是很受欢迎的。有几个比较硬性的支撑因素，第一是区位的因素，它是中心城区，非常方便，离天安门广场很近，中国人有个传统思想，上风上水，离天安门广场比较近，离中轴路比较近，在中心城区还是有人比较偏好的。第二，生活在南城，才是北京市真正走向开放、走向产业、走向文明的通道。如果从更大的范围来看，京津冀要合作，最边界的地方就在南城。还有一点就是市委市政府提出来的南城倾斜政策，对南城的开发商，对南城各区县的占有，完善各种基础设施，改善环境条件，对产业发展是非常有好处的，也是比较重要的因素。
对宣武而言，居民的结构在不断改变，我们现在鼓励外迁模式，起到置换的作用。从现实来看，我们有很多危改片，很多经济街区，市场前景比较好，它将面向的是全北京市、全中国，甚至全世界。
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首都经济贸易大学房地产开发经营教研室主任 邢亚平
交织在矛盾和问题之中的区域优势
南城地区，中国社会城市里面的所有矛盾和问题，在类似于宣武区这样的内城城区中几乎都交织在一起了。像宣武区，不但有危改、拆迁问题、交通问题、基础设施问题、温饱问题，还有民族问题，因为这里有一个全世界知名的“牛街”，这是我看到南城最重要的表象。城市和区域经济的发展，被这些交织的矛盾掩盖了。其实，在这个过程中不断地看到了整个北京市在新编城市总规中，政策面在向南倾斜。从政策面的角度上讲，南城在整个北京市有独特的地位，如果北京市在国际大都市这个快速通道上快跑的话，不可能甩下南城。
南城的土地价值和发展潜力是被一些节点挡住了，问题的焦点或者困难，其实恰恰是南城的价值点。比如，越是内城区，土地资源越稀缺，但宣武区还有这么大面积的土地可以利用；此外，南城还有一个富含800年建城史的历史文化资源是没有发挥出来的，这种资源实际上是土地价值当中最有内涵的部分。这个价值是不可取代的，会随着整个城市快速向国际化都市发展不断彰显出来，我们需要发现的眼光。
赋予现代产业内涵的历史价值
一个非常重要的突破点，就是在这些区域中一定要赋予现代产业的内涵。这种新的产业内涵是有非常深厚的历史文化根基的。政府在这方面已经形成了新的整体化发展思路，在这个思路下，再看土地价值的时候，可以用一个新的视角发现它的价值。其实目前在南城地区的文保区，土地价值有非常大的空间，而且后续的价值链非常长。这些价值实际上已经被众多“资本”发现，大栅栏也好，琉璃厂也罢，其实周边都有很多的资本，不断地探讨在新的政策框架下找到发挥土地价值最大化的操作办法。
南城发展面临历史性机遇
新的产业思想引导，会比较快的在南城这样积淀较厚的地区快速积聚，较快形成区域整体的价值。实际上，整体区域价值的形成使文明、文化的价值彰显出来。南城很大的开发潜力，很多投资商到这里一年以后就发现，其中藏匿着非常多的价值。问题是要能穿透表象，看到内在的价值，找到发现价值的通道。
我认为目前城市的发展处在历史的关口上，大规模的城区改造和文化保护，这种机会以后就没有了。政府在新编总归和城市发展思路以及各个内城区的大概任务，形成了一套完整的政策体系，区域政府在这套体系的框架下形成的非常切合实际的发展思路，是一次历史机会。这些历史机会目前也已经被很多资本所把握，这证明南城的发展优势也是被国际资本看好的。
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中国城市规划设计研究院研究中心副主任 赵文凯
灵活的规划 带给南城更多机会
新一版的规划我觉得可以概括为一个字，就是“活”。北京的规划“活”就活在它的目的性，就是说确定大的原则——生态的保护、城市的问题用什么方式解决，这个大原则是确定的，但是，具体的规划是一个活的、不确定的，就是灵活，是相当有弹性的。我觉得从这点上来讲，规划给南城的发展提供了更多的机会，并不是说你就发展保护历史文化，其他东西没有，不一定的。从规划的理解上，南城的机会是很多的，没有限定。
南城发展要抓产业特色
南城的发展我觉得还是老话，产业是第一位的东西，必须有产业，才有各方面的事业的繁荣，包括房地产。我感觉就是要抓住城市发展的主流，城市定性以后，这些主流的东西能不能抓住一样，比如说，中关村和海淀抓住了高科技产业，这就是北京独特的产业。在区域竞争当中，北京里面的这几个城区、几个区或者几个方向空间发展当中，也存在同样问题，就是在产业增多，尤其是北京特色的优势产业中，南城除了在传统文化产业之外，其他的还能争来什么东西？
新政策是南城楼市的好机会
目前的热门话题就是房地产的新政策。这些东西我觉得对南城而言又是一个好机会。新的政策抑制投资和投机，我的判断是，这个新的政策并没有配套的措施，中国仍然要保持快速稳定的发展，城市化是必然的，需求没有改变，土地供应没有改变；另外，没有提供一个新的投资渠道。2月全国个人储蓄存款达到13万亿元，同比增长13.5%。如果股市不行，其他投资渠道没有提供的话，资金仍然会流向房地产，投资的速度可能还会加快。
政策的影响可能在于投资结构的调整。实际上对南城有两个机会：一个是刚性的居住需求，南城可以向市场提供高品质、低总价的房子，在区域竞争当中是非常有市场的。二是，对南城商业的发展，带来一个新的机会。从目前房地产价格分布上看出一个特点，就是中心城和郊区价格差异不大，而像温哥华这样的国际化都市距离对价格影响相当大。中国的房地产未来的走势很有可能也是这样的。北京还会在各方向上均衡发展，南城的价值会得到重估。
开发商要重视公共空间的投资
最后，我还是要呼吁，开发商要形成开发商的联盟。政府的职责，很明确，就是要做好基础设施配置，为基础设施建设提供资金保障。但是南城整体形象要提高，光靠政府是不行的，必须靠开发商。大家的投资视野不能局限在地块红线以内，必须要考虑公共空间，怎么和政府联合补充一些资金，投资到公共空间和公共设施当中来。我觉得在区域竞争当中这是很有必要做的事情。
北京市万年花城房地产开发有限公司副总经理 黄玺庆
改变南城面貌需要“脱胎换骨”
大家不愿住在南城，是因为南城开发太晚，市政建设太晚，区域面貌落后。但是改变南城面貌，不能简单地模仿北京现有的城区作法。目前北京的发展使北京城市里的生活不方便也不舒适，但是到郊区，又存在购物不方便，生活成本太高等问题。改变南城面貌不仅仅是改头换面的问题，还要想办法脱胎换骨，使之成为既能够满足人们对城市生活的向往，又具备良好环境的、舒适的“新都市”。
大盘开发要重视 土地价值的综合利用
对大盘开发商来讲，在开发过程中必须要具备新城市的意识。要按照“新城”的建设开发社区。首先要确保土地开发价值能够综合的利用，应该注意“城”和“市”的辨证关系。也就是居住和商业的关系，一个有城无市的市区只是一个卧城。
房子增值，是因为所在区域的发展和城市化，房地产的规划，就是解决空间的问题，居住空间、工作空间、购物空间、娱乐休闲空间、教育空间、生老病死空间，一个城市的规划，一个社区的规划，就是把这个空间有机地做好。做得好，毫无疑问会对这个区域的价值提升产生重要影响。
新都市建设需要 政府支持与多方协作
要想达到新城市标准，首先建设合理的交通网络，解决交通问题是大盘开发的首要问题，要形成“大社区、小街区”的布局。大社区如果不做成小街区的话，对于社区商业的发展都是一个难题。做成小街区，可能不是开发商的一己之力能够完成的，这是一个综合工程，还需要政府的良好规划。
此外，还有教育问题，学校的配套，作为开发商来讲，单凭一己之力真的很难解决。还有就业问题，如果不能和政府的规划有机结合的话，就又是一个卧城。所以，要想具备新城市的意识，就要解决方便问题，要解决舒适的问题，还必须要解决人们的沟通需求，要把业主的沟通问题作为一个非常重要的问题解决。
一个大盘的开发要对区域价值达到最大限度的提升，首先离不开政府的配合，其次要具备新城市的意识，不能忘记能够给业主带来的新城市的三个功能：方便、舒适、沟通。万年花城作为西南200万平方米的大盘，从规划之始，就肩负起开发商的社会责任，按照“新都市主义”来规划、构建方便、舒适、沟通的和谐大社区。
06 南城楼市 挑战、压力与发展并存
北京中广信房地产经纪有限公司策划总监 卢校
中广信每年有20亿元的市场份额是通过操作南城的项目实现的，截止到现在，公司在亦庄板块、大兴板块、马家堡板块都有相应的操作项目。可以说，我们见证了南城的发展过程。
南城成为北京楼市的热点
从我们目前操作的几个项目来看，南城的房地产市场还是供需两旺、交易活跃的，比如一品亦庄和星河城，相比2003年、2004年单价上调了1000～1500元，调整幅度在8%～12%。
第一，南城目前已经形成了一些热点的区域，像大兴板块、亦庄板块、马家堡板块以及花乡板块，这些板块在市场中的知名度和在老百姓消费的美誉度都是非常高的。
第二，南城形成了一些明星项目，比如说亦庄的金地格林小镇等，其小区的规划、品质待方面都做得非常好，性价比非常高，老百姓也非常认可。
第三，南城的发展机遇被很多资本看好，一些大型品牌开发商陆续落户南城。
第四，南城目前项目市场业绩表现不俗。比如说星河城，去年的销售额是15.6亿元。价格上来讲，2003年，整个北京市场价格增幅最大的是通州区域，但是2004年是南城马家堡板块。星河城现在的价格已经有7500元/平方米了，而开盘的时候只有4000元/平方米左右。
第五，从客户结构来说，目前分布的重心往北移了；从客户的层次，包括文化的层次和文化品位也要求越来越高。
第六，南城被很多商家看好，像上岛咖啡、吉野家、麦当劳等，都主动要求在这里设点，商业氛围有很大提高。
南城发展正当时
第一，南城的土地储备非常丰富，成本较低，这是房地产开发的先天优势。第二，南城的需求非常旺盛，特别是价格在5000～6000元/平方米的中高档楼盘。老城区的城市改造，其实为我们提供了客源。所以，南城的需求也为南城的房地产发展提供了原动力。第三，南城的基础设施，包括城市配套，不断完善，无形地提高了南城土地的含金量。第四，政府的资金和政策上的支持，包括商务大道、国际传媒大道、丰台科技园区和亦庄的规划，能够解读政府重视南城的发展。第五，南城的升值潜力比较大，目前还处在一个起步阶段，今天的南城是CBD或者东城、西城的昨天。
本报记者 赵秉杰/文 严军/摄
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